不動産売却に伴い、手続き上の費用が発生します。費用の種類はさまざまですが、代表的な費用として挙げられるのが仲介手数料です。
仲介手数料は、法律で上限が定められています。計算式はあるものの、宅地建物取引業法で決定された上限を上回る価格は提示されません。しかし、具体的な金額が分からないという方も多いでしょう。
そこでこの記事では、不動産売却にかかる仲介手数料の金額や計算式、特例、それ以外に発生する費用について解説していきます。仲介手数料について理解できる内容となっているので、ぜひ参考にしてみてください。
また、以下では長野市でおすすめの不動産売却の会社をまとめているので、参考にしてください。
不動産売却における仲介手数料とは？
不動産売却における仲介手数料とは、不動産会社が売却の仲介業務を行う際に発生する報酬を指します。物件の市場調査や広告活動、契約書類の作成、法的手続きのサポートなどが含まれます。
仲介手数料は、成功報酬です。つまり、不動産売却が成立しない限り、仲介手数料は支払わなくても問題ありません。
仲介手数料は宅地建物取引業法に基づき、上限が設定されています。上限価格については、以下の計算式で算出可能です。
| 売却価格 | 仲介手数料の上限 |
| 200万円以下の部分 | 売却価格の5％＋消費税 |
| 200万円超~400万円以下の部分 | 売却価格の4％＋消費税 |
| 400万円超の部分 | 売却価格の3％＋消費税 |
例えば800万円の不動産を売却する場合、800万円を3分割にして計算する必要があります。この場合の仲介手数料は、(200万円×5％＋消費税)+(200万円4％＋消費税)+(400万円×3％＋消費税)=33万円となります。
しかし、こうした分割して計算するのは時間がかかりますし、不動産売却価格は400万円を超えるのが一般的です。そのため、400万円を超える不動産の売却にかかる仲介手数料を計算する際は、以下の計算式を活用するのがおすすめです。
(売却価格×3%+6万円)×1.1
この計算式を活用することで、簡単に仲介手数料を算出できます。
仲介手数料の価格表
上記の計算式に売却価格を当てはめると、仲介手数料を表にまとめることが可能です。以下では仲介手数料を売却価格ごとに算出して表にまとめて掲載しているので、参考にしてみてください。
| 売却価格 | 仲介手数料(消費税10%の場合) |
| 200万円 | 11万円 |
| 400万円 | 19.8万円 |
| 500万円 | 23.1万円 |
| 1,000万円 | 39.6万円 |
| 2,000万円 | 72.6万円 |
| 3,000万円 | 105.6万円 |
| 5,000万円 | 171.6万円 |
| 1億円 | 336.6万円 |
例えば2,000万円で不動産を売却する場合、仲介手数料が72.6万円を超えることはありません。仲介手数料として支払う費用は、最大でも72.6万円ということです。
仲介手数料を支払う時期
不動産売却における仲介手数料の支払時期は、売却の進行に応じて段階的に発生します。売却価格が確定しない限り、仲介手数料も確定しません。
そのため、売却契約の成立時に手数料の半額が請求されるのが一般的です。不動産会社が契約成立に至るまでの業務を遂行した対価として支払われます。その後、物件の引き渡しが完了した時点で、残りの半額を支払います。
ただし、具体的な支払い時期や割合は不動産会社や契約内容によって異なる場合があるため、事前に契約書で確認しておくことが重要です。
仲介手数料の特例
仲介手数料に上限があることは解説しましたが、実は仲介手数料が追加で発生する特例があります。
それぞれの特例について、概要や注意点について見ていきましょう。
売主が特別な広告を依頼した際の費用
売却活動の中で売主が特別な広告を依頼した場合、その費用が仲介手数料に加算される特例があります。通常の仲介手数料は宅地建物取引業法によって上限が定められていますが、売主の要望による特別な広告活動は、この制限に含まれない場合があります。
この広告費用に該当するとして挙げられるのが、以下の業務です。
- 新聞への全面広告
- 専門誌への掲載
- 高額なインターネット広告
- 有料のプロモーション動画作成
これら通常の仲介業務の範囲を超える活動に充てられた費用に関しては、不動産会社と売主が合意の上で契約書に明記されます。このような特別広告は、売却成功の可能性を高める一方、費用の負担が増える点には注意が必要です。
低廉な空き家の売買における特別な支出
低廉な空き家の売買では、通常の売却とは異なる特例が適用されることがあります。低廉とは、具体的に400万円以下の空き家を指します。
空家の売買は利益が生まれにくいため、不動産会社としては避けがちな物件でした。そのため、特例によって不動産会社が空家取引で仲介手数料を多く受け取り、売買を活発化させることを目的としています。
具体的には、400万円以下の空き家売買においては、仲介手数料が18万円+消費税になるというものです。これにより、避けがちだった空家の売買に不動産会社が積極的になり、取引されるようになっています。
そのため、空家の売買においては仲介手数料が通常より多くかかります。
仲介手数料を無料にしている不動産会社は信頼してもいい？
仲介手数料を抑えたい方は、「仲介手数料無料」を掲げている会社に魅力を感じるかもしれません。一方で、「怪しいな」と思う方もいるでしょう。
仲介手数料無料を実現する背後には、特定の条件が付随している場合があります。例えば自社が直接買い取る形態や、特定のサービスが削減されるといったケースです。また、収益を他の形で補填する仕組みが存在する場合も考えられます。
一方で、無料で誠実に対応する会社もあるため、全てが怪しいとは限りません。重要なのは仲介手数料が無料かどうかで判断することではなく、過去の取引事例や評判、口コミなどを参考に、信頼できる不動産会社を見つけることです。
仲介手数料以外にかかる費用
ここまで仲介手数料について解説してきましたが、不動産売却では以下の費用も必要です。
それぞれの費用について解説していきます。
登録免許税
登録免許税は、不動産の所有権移転登記や抵当権抹消登記などを行う際に課される税金です。税額は、固定資産評価額や登記の種類に応じて異なります。
所有権移転登記の場合、税率は固定資産評価額の2%が一般的ですが、特定の条件を満たすと軽減措置が適用されることもあります。また、抵当権抹消登記については不動産1件につき1,000円です。
印紙税
印紙税は、不動産売却時に作成される売買契約書に課される税金です。契約書が法的に有効であるための要件を満たすために必要で、契約書に収入印紙を貼付する形で納付します。
印紙税の金額は、契約書に記載される取引金額に応じて異なり、具体的な税率は印紙税法によって定められています。一定の条件を満たす場合には適用される軽減措置もあるため、税負担を抑えることが可能です。
住宅ローンの返済手数料
不動産売却時に住宅ローンが残っている場合は、返済手数料が発生します。手数料の金額は、利用している金融機関やローン契約の条件によって異なります。
インターネットを利用した返済では無料、または低額に設定されるケースもありますが、店舗での手続きや郵送による申請には、数万円程度の費用がかかるのが一般的です。返済手数料については、売却代金でローンを完済する計画に組み込む必要があります。
譲渡所得税
譲渡所得税は、不動産を売却して得た利益に課される税金です。不動産売却価格から取得費用や諸費用を差し引いた金額、つまり譲渡所得に基づいて計算されます。
課税率は所有期間に応じて異なり、5年を超える場合は「長期譲渡所得」として約20%の軽減税率が適用され、5年以下の場合は「短期譲渡所得」として約39%の税率が課されます。
ただし、マイホームを売却した際には3,000万円の特別控除など軽減措置が利用できる場合があり、課税額を抑えることが可能です。譲渡所得税は確定申告が必要であるため、計算方法や控除の適用条件を確認しておく必要があります。
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| 住所 | 長野市神明7 |
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