不動産で相続税対策ができる理由5選！メリットや注意点も徹底解説！

「不動産を活用すれば相続税が安くなるって本当？」
「土地や建物を持っているけど、何から始めればいいのかわからない…」

そんな疑問や不安を抱えている方は少なくありません。相続対策は早めの準備が大切ですが、特に不動産を活用する方法は、節税効果が大きい分、正しい知識が求められます。

本記事では、不動産が相続税対策に効果的な理由や、不動産を活用するメリット、注意点について解説します。

失敗を避けて賢く資産を守るために、ぜひ最後までご覧ください。きっとあなたの状況に合ったヒントが見つかるでしょう。

不動産が相続税対策に効果的な理由！5選

相続税対策として不動産を活用する方法は、税制上の仕組みによって節税効果が得られることから、多くの専門家や資産家から支持されています。現金や有価証券と異なり、不動産特有の評価ルールや制度を活かせば、税負担を大きく軽減することが可能です。

ここでは、相続税対策として不動産が効果的とされる主な理由を5つ紹介します。

• 評価額が市場価格より低くなり、課税額を抑えられる
• 小規模宅地等の特例で土地の評価額を減額できる
• 賃貸にすることで土地や建物の評価額をさらに下げられる
• 生前贈与や家族信託で計画的に節税対策ができる
• 売却や分筆がしやすく、納税や分割にも対応しやすい

以下で、それぞれの理由を詳しく見ていきましょう。

評価額が市場価格より低くなり、課税額を抑えられる

不動産の相続税評価額は、市場で取引される実勢価格よりも低く算出されるのが一般的です。たとえば、土地は「路線価」や「倍率方式」によって評価されるため、実際の売却価格の70〜80％程度の金額になるケースが多く、これにより課税対象となる資産額が抑えられます。

建物に関しても、固定資産税評価額が基準となるため、新築時に比べて築年数が経過した物件は評価額が低くなる傾向があります。現金よりも不動産で相続することで、課税される相続税額を圧縮できるのが大きなメリットです。

小規模宅地等の特例で土地の評価額を減額できる

被相続人が居住していた土地や事業に使っていた土地に対しては、「小規模宅地等の特例」が適用されることがあります。この制度を使うと、一定の条件下で土地の評価額が最大80％まで減額されるため、相続税の軽減効果は非常に大きくなります。

たとえば、自宅敷地が330㎡以内であれば、被相続人の同居家族が継続して居住することを条件に、特例が使える可能性もあるでしょう。適用条件は厳格に定められているため、事前に専門家と確認しながら活用することが重要です。

賃貸にすることで土地や建物の評価額をさらに下げられる

相続対象の不動産を賃貸物件として運用していると、建物および土地の評価額をさらに下げることが可能です。これは、貸付によって自由に利用できないという制限が評価額に反映されるためです。

具体的には、建物は「貸家評価」が適用され、評価額が30％程度下がるケースが一般的です。また、土地についても「貸家建付地評価」が適用されると、通常よりも減額された評価になります。

適正に賃貸契約が結ばれていることが前提となるため、事前の準備が必要です。

生前贈与や家族信託で計画的に節税対策ができる

不動産を活用した相続税対策には、生前贈与や家族信託といった仕組みを取り入れることで、より計画的に資産移転を進めることができます。たとえば、贈与税の非課税枠を活用した段階的な贈与や、家族信託による管理権の移転を行うことで、将来の相続時の負担を軽減できます。

特に家族信託は、高齢の親の認知症リスクなどを考慮した財産管理手段としても有効です。こうした制度を使うことで、相続税対策だけでなく、家族間の資産管理を円滑に進めることが可能になります。

売却や分筆がしやすく、納税や分割にも対応しやすい

不動産は現金化が可能な資産であり、相続税の納税資金を確保するために売却するケースも少なくありません。また、土地を分筆（分割）することで、複数の相続人での公平な分割や、資産の一部売却による納税準備もしやすくなります。

特に複数の土地や建物を保有している場合、用途や資産価値に応じて柔軟な対応が取れる点が不動産の強みです。流動性や活用性を考慮すれば、他の資産よりも相続対応の選択肢が広がります。

不動産を活用して相続税対策をするメリットは？

相続税対策の一環として不動産を活用する方法は、単なる節税手段にとどまらず、資産全体の保全や将来の資金計画にも好影響を与えるケースがあります。不動産には現金にはない評価方法や特例制度があるため、制度を正しく使えば納税や資産管理において多くのメリットが生まれます。

ここでは、代表的なメリットを2つ紹介します。

• 相続税の納税資金を確保しやすくなる
• 節税効果を得ながら資産を維持できる

それぞれの具体的な内容を以下で詳しく見ていきましょう。

相続税の納税資金を確保しやすくなる

不動産を活用することで、相続税の納税資金を確保しやすくなるというメリットがあります。現金資産が少なく相続税を一括で支払えない場合でも、不動産を一部売却すれば納税資金を得ることが可能です。

特に、複数の物件や土地を所有している場合は、相続人の間で分割・売却しやすい資産構成を事前に整えておくことで、スムーズな納税対応が実現します。また、不動産は分筆や一部売却といった柔軟な対応が取りやすく、資産の流動性を高める意味でも有効な対策です。

節税効果を得ながら資産を維持できる

不動産は、相続時に評価額が実勢価格よりも低くなる傾向があるため、課税対象となる金額を抑える効果があります。たとえば土地は路線価または固定資産税評価額を基に評価され、建物も減価償却を考慮した低い評価になります。そのため、同じ価値の現金よりも相続税が軽減されやすいのが特徴です。

さらに、賃貸物件として運用すれば、貸付事業用宅地等の特例などを利用することで、評価額をさらに引き下げられる可能性もあります。資産を減らさず、節税できるのが大きな魅力です。

不動産による相続税対策で気をつけるべき注意点

不動産は相続税対策として有効な手段ではあるものの、すべてのケースでメリットばかりとは限りません。実際には、管理負担や市場リスク、制度の適用要件などを踏まえた慎重な検討が求められます。

ここでは、不動産を活用した相続税対策を行ううえで、特に注意すべきポイントを3つ紹介します。

• 賃貸や売却には維持費や管理コストがかかる
• 不動産市場の変動リスクがある
• 活用方法によっては制度の適用条件を満たさない場合がある

以下で、それぞれの注意点について具体的に解説します。

賃貸や売却には維持費や管理コストがかかる

賃貸物件として不動産を活用する場合、空室リスクや修繕費、管理会社への委託費用など、さまざまなランニングコストが発生します。家賃収入が得られても、これらの費用を差し引くと手元に残る利益が少ないケースも少なくありません。

また、建物の老朽化が進むと大規模修繕が必要になることもあり、想定外の出費が発生するリスクもあります。売却を考える場合も、登記費用や仲介手数料などが必要になるため、事前に費用対効果を冷静に見積もることが重要です。

不動産市場の変動リスクがある

不動産の価値は、エリアや経済情勢によって大きく変動することがあります。たとえば、地方の空き家や過疎化が進む地域では、需要が減少して思ったように売却できなかったり、評価額が下がっても買い手が見つからないケースがあります。

市場の動きに左右されやすい不動産は、想定していた節税効果が得られないこともあるため、短期的な価格変動だけでなく、将来的な不動産ニーズまで含めて検討することが不可欠です。

活用方法によっては制度の適用条件を満たさない場合がある

不動産の評価額を下げられる制度には、細かい適用条件が定められています。たとえば「小規模宅地等の特例」では、一定の居住要件や使用状況、相続人の関係性などが満たされていないと、特例が適用されません。

賃貸物件でも、形式上の賃貸契約で実態がないとみなされれば、評価減が否認されるリスクがあります。制度を活用するには、事前に要件を正しく理解し、誤解なく運用することが重要です。専門家の確認を受けるのがおすすめです。

不動産の相続税対策でよくある失敗と回避法

不動産を活用した相続税対策は、節税効果が大きい反面、知識不足や準備不足が原因で思わぬ失敗に陥るケースもあります。せっかく対策をしたつもりでも、制度の誤認や計画ミスによって逆に負担が増えることもあるため、事前の確認と専門家への相談が不可欠です。

ここでは、実際によくある3つの失敗事例とその回避法を紹介します。

• 特例制度の適用条件を勘違いして適用されなかった
• 不動産を共有名義にしてしまい遺産分割が困難になる
• 節税目的で賃貸物件を購入したが収支が赤字になった

以下では、それぞれのケースについて詳しく解説します。

特例制度の適用条件を勘違いして適用されなかった

相続税の軽減措置として知られる「小規模宅地等の特例」は、自宅や事業用の土地などに対して評価額を大きく減額できる制度ですが、適用には厳格な条件があります。

たとえば、被相続人と同居していた相続人がその後も引き続き居住していることが求められるなど、細かな要件を満たす必要があります。これらの条件を誤解したまま申告を行い、後日適用が否認されてしまう事例は少なくありません。

結果として、当初想定していた節税効果が得られず、多額の税金を支払うことになるケースもあるので注意が必要です。

回避法
特例制度の適用条件は複雑かつ細かいため、必ず税理士や相続専門家に相談し、事前に制度の適用可否を確認しましょう。国税庁の最新資料も参考にするのが効果的です。

不動産を共有名義にしてしまい遺産分割が困難になる

相続人が複数いる場合、不動産を共有名義で相続することはよくありますが、その後の活用や売却に大きな障害となることがあります。共有名義では、売却やリフォームなど物件に関するすべての決定に共有者全員の同意が必要です。

相続人の意見が割れた場合、資産の活用が難航するだけでなく、将来的な相続でも持ち分が細分化され、さらに問題が複雑化します。特に利用予定のない不動産や、遠方に住む相続人がいる場合は、意思疎通が取りづらくなる傾向にあるので注意が必要です。

回避法
可能であれば単独名義での相続や、共有後にすみやかに持ち分を整理する方法を検討しましょう。事前に遺産分割協議で方針を固めることも重要です。

節税目的で賃貸物件を購入したが収支が赤字になった

相続税評価額を抑える目的で賃貸物件を購入する人もいますが、収益性を軽視すると失敗に繋がります。たとえば、空室が多いエリアや古い建物を選んだ結果、家賃収入が予想より少なく、管理費や修繕費などの支出が上回ってしまうことがあります。

また、入居者トラブルや資産価値の下落といったリスクもあります。節税効果だけに注目して収支シミュレーションを怠ると、資産どころか負債として長年抱え込むことになりかねません。

回避法
購入前に利回りや空室率、周辺環境を徹底的に調査し、現実的な収支計画を立てましょう。不動産投資の専門家や管理会社の意見を聞くことも有効です。

不動産相続に関する不安は、相続不動産に強い会社に相談しよう！

相続に関する悩みの中でも、不動産が関わると急に複雑に感じる方は多いはずです。登記や評価、分割方法など専門的な知識が求められる場面も多く、個人だけで判断するのはリスクが高くなります。

そんなときは、相続不動産に強い不動産会社に相談することで、安心して手続きを進めることができます。以下のような観点からサポートしてくれる会社を選ぶとよいでしょう。

・相続税・評価・登記など複雑な手続きを総合的にサポートしてくれる
・適切な売却・活用・分割方法について提案してくれる
・弁護士や税理士など相続専門士業との連携体制がある

相続に強い不動産会社は、不動産の現状把握から相続税評価、売却または活用提案まで一貫して支援してくれます。さらに、相続登記や遺産分割協議、税務対応などについても、専門士業と連携しながら進めてくれるため、ワンストップで相談できるのが強みです。

また、自分だけで悩まず、経験と知識を持ったプロのサポートを受けることで、相続トラブルや将来の負担を未然に防ぐことができます。初めての相続手続きにも、不安なく取り組める体制が整っている会社を選びましょう。

長野市の相続不動産に強い不動産会社3選

相続によって取得した不動産は、税金・登記・売却など専門的な手続きが多く発生します。そのため、実務経験が豊富で地域に詳しい不動産会社に相談することが安心への第一歩です。

今回は、長野市で相続不動産の相談・対応に定評がある3社を厳選して紹介します。

• イエステーション長野店
• 東邦商事株式会社
• Be-style

それぞれの会社が持つ相続対応の強みを、以下で詳しく見ていきましょう。

イエステーション長野店

イエステーション長野店は、長野市を中心に中野・須坂・千曲など北信エリア全体をカバーする地域密着型の不動産会社です。

相続不動産の扱いにも精通しており、土地・建物の現状評価から売却、活用提案まで一貫して対応してくれます。ホームページではエリアごとの実勢価格や坪単価を掲載しており、相場感を把握しながら売却を検討できる点も安心材料のひとつです。

また、登録者限定で『非公開物件』の閲覧が可能で、売却だけでなく資産としての活用提案も受けられます。相続不動産の取り扱いが初めてという方でも、地域事情に詳しいスタッフが丁寧に対応してくれるため、安心して相談できる会社です。

東邦商事株式会社

東邦商事株式会社は、創業60年以上の歴史を持つ、長野県内でも屈指の信頼と実績を誇る不動産会社です。

長野・松本・上田エリアに店舗を展開し、相続不動産の売却や査定に関する多くの実績があります。公式サイトでは『無料オンライン査定』や『建物状況調査（住宅診断）』にも対応しており、売却に向けた的確な判断材料を提供してくれる点が大きな魅力です。

また、東邦商事は自社分譲地の開発・販売も行っており、土地の価値や活用方法についてのノウハウが豊富です。相続後の活用に悩んでいる方や、空き家の売却・再利用を考えている方にとって、東邦商事は非常に心強いパートナーとなるでしょう。

Be-style

Be-style（ビースタイル）は、長野市と諏訪市に拠点を持ち、中古住宅の再生を中心とした事業を展開する不動産会社です。

相続で引き継いだ古家や使われていない住宅も、そのままの状態で買取可能な体制を整えており、『仲介手数料不要』『瑕疵担保責任なし』といった売主にとってメリットの大きい条件で対応しています。

また、最短7営業日での現金化に対応するスピード感も大きな強みです。急な相続で早急な処分を必要とするケースや、現状のまま手放したいと考えている方にとっては、非常に効率よく、ストレスの少ない売却が実現可能です。柔軟かつ明瞭な対応を求める方におすすめの不動産会社です。

まとめ

本記事では、不動産を活用した相続税対策のメリットや注意点、長野市で相続対応に強い不動産会社3社について解説しました。

相続不動産は、評価額の仕組みや特例制度を正しく活用することで、大きな節税効果を得ることが可能です。一方で、制度の適用条件や不動産市場の変動などに注意が必要で、失敗例も少なくありません。

安心して相続を進めるためには、経験豊富で地域に精通した不動産会社への相談が効果的です。早めの準備が、将来の負担軽減につながるでしょう。