相続不動産の評価額とは？土地・家屋別の計算方法やポイントを徹底解説

不動産を相続する際、避けて通れないのが「相続税評価額」の問題です。相続税がかかるかどうかの判断材料になるだけでなく、遺産分割の方針や不動産の売却、節税対策にも直結するため、正確な把握が不可欠です。

特に不動産は評価方法が複雑で、土地や建物の種類、利用状況によって評価額が大きく変動します。本記事では、不動産の相続税評価額の基本から、土地・建物それぞれの評価方法、評価額を減額できる特例、さらに評価額を事前に知っておくメリットまで、相続に関わる方が知っておくべきポイントをわかりやすく解説します。

相続税対策やトラブル回避に役立つ実践的な知識をぜひご活用ください。

不動産の相続税評価額とは？

不動産の相続税評価額とは、相続税を算出するために国税庁が定める基準で評価された不動産の価値を指します。市場での売買価格とは異なり、一定の計算ルールに基づいて算出されるため、実勢価格よりも低くなるケースが多いです。

土地と建物では評価方法が異なり、土地は「路線価方式」または「倍率方式」、建物は「固定資産税評価額」を基に計算されます。この評価額を基に、相続財産全体の合計額が算出され、基礎控除額を超えた場合に相続税が課されます。

不動産は相続財産の中でも金額が大きくなることが多いため、評価額の算定は相続税対策や分割協議にも大きな影響を与えます。適正な評価を行うことで、相続税の過不足を防ぎ、相続人間のトラブル回避にもつながります。

相続の準備段階で評価額を確認しておくことが重要です。

【土地】相続税評価額の計算方法

土地の相続税評価額は、主に「路線価方式」と「倍率方式」の2種類の方法で算出されます。どちらの方法を用いるかは、対象となる土地の所在地域によって異なります。

• 路線価方式
• 倍率方式

路線価方式

路線価方式とは、国税庁が毎年公表する「路線価」を基に、土地1㎡あたりの評価額を算出し、それに地積（面積）をかけて土地全体の相続税評価額を求める方法です。

路線価は、道路に面した標準的な宅地の価格を示しており、市街地などの路線価地域に所在する土地に適用されます。評価には、間口・奥行き・形状・傾斜などの補正率が加味され、実際の土地の状況に即した金額が算出されます。

また、角地や不整形地などは調整が必要となる場合もあります。実勢価格の70〜80％程度になることが多く、相続税対策としても活用されています。正確な評価のためには、対象不動産が接する道路の路線価の確認や補正要因の把握が重要です。不明点があれば、税理士や不動産の専門家に相談するのがおすすめです。

倍率方式

倍率方式は、路線価が設定されていない地域で土地の相続税評価額を算出する方法です。この方式では、対象となる土地の固定資産税評価額に、国税庁が定めた「評価倍率」を乗じて評価額を求めます。

評価倍率は土地の所在地や用途地域ごとに異なり、毎年更新されます。倍率方式は路線価方式に比べてシンプルで分かりやすく、特に地方や農村部などの非市街化地域で主に使われています。

評価額は固定資産税評価額に比例するため、地目の変更や土地利用の状況によっても変動する点に注意が必要です。また、地形や接道状況など個別要因を反映しにくいため、評価の見直しや専門家の意見を取り入れることも有効です。

相続税の申告準備では、最新の倍率と評価額を把握しておくことが大切です。

【建物】相続税評価額の計算方法

建物の相続税評価額は、土地と異なり「固定資産税評価額」を基準として算出されます。この評価額は市区町村から送付される固定資産税通知書に記載されており、通常は建物の築年数や構造、面積などをもとに自治体が毎年評価しています。

一般的に市場価格よりも低めに設定されており、相続税の申告にもそのまま利用されるケースが多いです。ただし、建物の用途によって評価額に影響が出る場合があり、たとえば貸家として運用されている場合や、共同住宅（アパート・マンション）などは、特定の評価減が適用されることがあります。

こうした制度を活用することで、相続税の負担を軽減できる可能性もあります。建物の評価を正しく行うためには、固定資産税評価額の確認とあわせて、用途や利用状況の把握が重要です。

貸家の場合

貸家の相続税評価額は、単に固定資産税評価額をそのまま使うのではなく、一定の割合で評価額を減額できる制度が適用されることがあります。具体的には、建物そのものは固定資産税評価額で評価されますが、貸家が建っている土地については「貸家建付地」として評価減の対象となります。

これは、所有者が自由に利用できない土地であることを考慮したもので、借家権割合（通常30％）を用いて土地評価額の一部を控除する仕組みです。また、貸家が複数ある場合や、入居率が低い場合は適用に制限があるため、実態に応じた確認が必要です。

相続税を抑える効果がある一方で、建物の用途や契約内容によって評価の取り扱いが変わるため、評価を行う際は税理士など専門家に相談するのが安心です。貸家の運用状況を整理しておくことが、正確な申告と節税対策の第一歩になります。

マンション・アパートの場合

マンションやアパートといった共同住宅を相続する場合、建物部分の評価は固定資産税評価額に基づいて行います。区分所有のマンションであれば、建物の持分割合に応じた評価がされます。

また、賃貸用として使用している場合は、貸家建付地や借家権による評価減が適用されることもあります。マンションの土地部分については、専有面積の割合に応じて敷地権が配分されており、土地の相続税評価額もこの持分で算出されます。

アパートの場合は建物全体が対象となるため、構造や築年数、入居状況に応じた評価が必要です。特に賃貸中の場合、貸家や貸家建付地として評価額が下がる可能性があるため、相続税対策として有効です。

ただし、空室率が高い場合や一時的な空き家状態では、適用の有無が判断されるため、詳細な情報整理と専門家への相談が重要です。

相続税評価額が減額されるケース

相続税評価額は不動産の状況によっては一定の減額措置が設けられており、これを活用することで相続税の負担を軽減できます。代表的な減額ケースには、次の4つがあります。

• 借地権が設定されている土地
• 地積規模の大きな宅地
• 貸家建付地
• 小規模宅地等の特例

借地権が設定されている土地

借地権が設定されている土地は、所有権が完全ではないため、相続税評価額が通常の土地よりも減額されます。借地権とは、他人の土地を借りて建物を所有する権利であり、土地の利用に制限があることから評価が下がるのです。

具体的には、その土地の路線価や固定資産税評価額に借地権割合（通常30～60％程度）が乗じられ、評価額が計算されます。借地権があることで土地の自由な処分が制限されるため、相続税の負担軽減につながります。

借地権の有無や契約内容は評価額に大きく影響するため、正確な権利関係の確認が必要です。借地権が設定されている土地を相続した場合は、専門家に相談して正しい評価を受けることが重要です。

地積規模の大きな宅地

地積規模の大きな宅地とは、広大な面積を有する住宅用地のことで、相続税評価において一定の減額措置が適用されます。一定の面積以上の宅地は、市街地の宅地としての利用が制限されることや管理が難しいことから、評価額が減額される仕組みです。

具体的には、基準となる地積を超える部分の評価額が段階的に減額され、最大で20～30％程度の減額になる場合があります。この特例は土地の実態に合わせて評価するため、広い土地を所有する相続人にとっては節税効果が大きいです。

ただし、地積規模の基準は自治体ごとに異なることもあり、該当するかどうかは詳細な確認が必要です。土地の形状や利用状況に応じて適用されるため、専門家のアドバイスが不可欠です。

貸家建付地

貸家建付地とは、貸家が建っている土地のことで、土地所有者が自由に利用できないため、相続税評価額が減額されます。具体的には、その土地の通常の評価額から借家権割合や貸家建付地割合を差し引いた評価額で計算されます。

借家権割合は通常30％程度、貸家建付地割合も土地の条件により異なりますが評価減として反映されます。この制度は貸家が建つことで土地の利用が制限される点を考慮し、土地の価値が低くなることを評価に反映させるものです。

貸家を所有している場合、相続税負担の軽減に役立つため、正確な評価のために入居状況や契約内容を把握することが重要です。適切な申告が節税対策のカギとなります。

小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例は、相続した宅地のうち、被相続人や同居親族が居住や事業に使っていた土地について、一定の面積まで評価額を大幅に減額できる制度です。居住用宅地であれば最大80％、事業用宅地では50％の減額が適用されるため、相続税の負担を大幅に軽減可能です。

ただし、適用には被相続人の死亡直前の使用状況や相続人の居住・事業継続の要件があり、条件を満たす必要があります。また、減額の対象となる土地面積にも上限が設定されています。

相続税申告で重要な特例の一つであり、適用可否を慎重に判断することが求められます。専門家の助言を得ながら正確に手続きを進めることがポイントです。

相続税評価額を把握しておくメリット

相続税評価額を把握しておくメリットは次の4つがあります。

• 相続税が課税対象になるかを判断できる
• 分割協議を進めやすくなる
• 相続不動産の売却時に譲渡所得税を計算できる
• 節税対策に活かせる

相続税が課税対象になるかを判断できる

相続税評価額を把握することで、相続税の課税対象になるかどうかを判断できます。相続税は遺産総額が基礎控除額を超えた場合に課税されるため、評価額を正確に計算しておくことが必要です。

特に不動産は現金と異なり時価が分かりにくいため、相続税評価額を知ることが重要です。これにより、申告義務の有無や納税額の見込みを早めに把握でき、準備や対策に役立ちます。

もし課税対象となる場合でも、早期に評価額を理解しておくことで、節税対策や納税資金の準備がスムーズに行えます。逆に課税対象外であれば申告不要となり、無用な手間を省けるため、相続税評価額の把握は効率的な相続手続きの第一歩となります。

分割協議を進めやすくなる

相続税評価額を事前に把握しておくことは、遺産分割協議を円滑に進めるうえで大きなメリットがあります。不動産の価値が明確になることで、相続人間で公平な分割案を作成しやすくなり、感情的な対立やトラブルを回避できます。

評価額を基に遺産の総額を把握することで、各相続人の取り分や負担割合も具体的に検討できるため、合意形成がスムーズです。特に土地や建物などの不動産は現金と異なり分割が難しいため、評価額を共有することで代償分割や換価分割など具体的な手続きに繋げやすくなります。

結果として、遺産分割協議の時間短縮や相続後の揉め事を防止する効果が期待できます。

相続不動産の売却時に譲渡所得税を計算できる

相続不動産を売却する際には譲渡所得税の計算が必要になりますが、その基準となるのが相続税評価額です。譲渡所得税は、売却価格と取得費用との差額に課税されるため、取得費用を正確に算出することが重要です。

相続した不動産の取得費は基本的に相続税評価額が用いられるため、評価額を把握しておくことで譲渡所得税の計算が正確に行えます。これにより、適正な納税額を知り、過不足のない申告が可能になります。

また、評価額の把握は売却価格の設定にも役立ち、損失回避や節税対策にもつながるため、不動産売却を検討する際の重要なポイントです。早めに評価額を確認しておくことが安心の売却活動に繋がります。

節税対策に活かせる

相続税評価額を正しく把握しておくことは、節税対策を効果的に進めるための基本です。評価額を理解することで、どの土地や建物がどの程度の評価減を受けられるかを判断でき、適用可能な特例や減額措置を最大限活用できます。

例えば、小規模宅地等の特例を利用すれば評価額が大幅に減るため、相続税の負担を軽減可能です。また、不動産の評価額に応じて分割方法を工夫したり、持分の調整を行うことも節税につながります。

さらには、遺言書の作成や信託の活用など、評価額を踏まえた相続対策のプランニングがしやすくなります。早期に評価額を把握して専門家と相談すれば、効果的な節税対策を実現できるため、大切な資産を守ることにつながります。

不動産を相続する際のポイント

不動産を相続するときは、いくつかの重要なポイントを押さえておくことが必要です。ここでは、重要なポイントを4つにまとめて紹介します。

• 不動産の被相続人名義・持分割合を確認する
• 相続税の申告が必要かを確認する
• 相続登記が必須
• 不要な場合は相続放棄も検討する

不動産の被相続人名義・持分割合を確認する

不動産の相続では、まず被相続人の名義が誰になっているかをしっかり確認することが重要です。名義が被相続人でない場合は、相続手続きに影響を与える可能性があるため注意が必要です。

また、不動産が共有名義の場合は各共有者の持分割合も確認し、誰がどのくらいの権利を持っているかを正確に把握しておきましょう。持分の割合により相続分や分割方法も変わってくるため、遺産分割協議や相続登記の際にトラブルを避けるためにも必須の確認事項です。

名義や持分の情報は、登記簿謄本や被相続人の戸籍などで確認できます。専門家と相談しながら正確に把握することが大切です。

相続税の申告が必要かを確認する

不動産を相続した場合、相続税の申告が必要かどうかを正確に確認することが重要です。相続税は、遺産総額が基礎控除額を超えた場合に課税されます。

基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算されるため、不動産の評価額やその他の遺産を合算して判断します。評価額の計算には路線価や倍率方式などが用いられ、専門家のサポートを受けることが一般的です。

期限内の申告が義務であり、申告遅延や未申告にはペナルティも発生するため注意が必要です。申告が不要と判断された場合でも、証明のための資料保管は必ず行いましょう。

適切な判断のためにも、早めに税理士などの専門家に相談するのがおすすめです。

相続登記が必須

2024年4月から相続登記が義務化され、不動産を相続したら原則として3年以内に名義変更を行う必要があります。相続登記は被相続人名義の不動産を相続人の名義に書き換える手続きで、これを怠ると10万円以下の過料が科されることがあります。

相続登記は不動産の権利関係を明確にし、将来的なトラブルや売却時の障害を防止します。登記には戸籍謄本や遺産分割協議書などの書類が必要で、司法書士に依頼するのが一般的です。

早めに手続きを進めることで相続不動産の管理や売却がスムーズになるため、義務化の趣旨を理解し速やかに対応しましょう。専門家のサポートを受けることで手続きの負担も軽減できます。

不要な場合は相続放棄も検討する

不動産を相続する際、相続放棄も選択肢の一つとして検討が必要です。相続放棄とは、相続開始から3カ月以内に家庭裁判所へ申述し、遺産の一切を放棄する法的手続きです。

特に、相続不動産に多額の借金や管理費用、税金などの負担がある場合は、放棄することで経済的リスクを避けられます。ただし、放棄するとその不動産は相続人の権利から外れるため、他の相続人にその権利が移ることになります。

また、相続放棄は一度決めると取り消しが難しいため、慎重な判断が求められます。自身の負担や資産状況を踏まえ、専門家と相談しながら適切に判断することが重要です。

長野市で相続した不動産の売却に強い不動産会社3選

長野市で相続した不動産の売却を検討する際には、地域に強い不動産会社を選ぶことが大切です。地元の市場に精通し、相続特有の課題にも対応できる会社を選ぶことで、スムーズかつ適正価格での売却が期待できます。

ここでは、長野市で特に信頼されている不動産会社を3社紹介します。

• イエステーション長野店（株式会社熊木住建）
• 東邦商事株式会社
• Be-style（株式会社ビースタイル）

イエステーション長野店（株式会社熊木住建）

イエステーション長野店は、株式会社熊木住建が運営する地域密着型の不動産会社です。長野市周辺の土地・建物の売買に強みを持ち、特に相続不動産の売却支援に実績があります。

専門スタッフが相続に関する複雑な手続きや税務面の相談にも対応し、顧客の不安を解消する丁寧なサポートが魅力です。地域の市場動向を熟知しており、適正価格での売却を実現。土地の特性や状態に応じた最適な売却プランを提案してくれます。

また、地元の司法書士や税理士と連携しており、相続登記や税申告もスムーズに行える体制が整っています。初めての相続不動産売却でも安心して相談できる不動産会社です。

東邦商事株式会社

東邦商事株式会社は、長野市を中心に不動産売買や管理業務を幅広く手がける実績豊富な会社です。特に相続によって取得した不動産の売却に強く、複雑な権利関係の調整や市場価格の正確な査定を得意としています。

経験豊かなスタッフが親身になって相談に乗り、売却に関わる諸手続きをトータルでサポート。相続人間での分割協議や共有持分の問題など、専門的なケースでも柔軟に対応してくれます。

地元のネットワークを活かし、買い手を探すスピード感にも定評があります。相続不動産の売却をスムーズに進めたい方におすすめの不動産会社です。

Be-style（株式会社ビースタイル）

Be-style（株式会社ビースタイル）は、長野市を拠点に不動産の売買とリフォームを手掛ける会社で、特に相続不動産の活用と売却に強みを持っています。相続物件の状態や市場動向を総合的に分析し、価値を最大化する提案を行うのが特徴です。

リノベーションやリフォームのノウハウも豊富で、売却前に物件の価値を上げるサポートも可能です。相続に関わる税務や法務の専門家とも連携しており、ワンストップで手続きが進められるため、利用者から高い評価を得ています。

細やかなヒアリングを通じて、顧客のニーズに合った最適な売却プランを提供する安心のパートナーです。

まとめ

不動産の相続税評価額を正しく把握することは、相続税の課税対象の判断や分割協議、売却時の譲渡所得税計算に欠かせません。土地は路線価方式や倍率方式で評価され、建物は貸家やマンションなどの種類によって計算方法が異なります。

借地権や地積規模の大きな宅地、小規模宅地等の特例など、評価額が減額されるケースも多いため、専門家に相談して正確な評価を受けることが大切です。また、不動産の名義や持分割合の確認、相続登記の実施も重要なポイントです。さらに、不要な場合は相続放棄の検討も必要です。

長野市で相続不動産の売却を検討するなら、地域に強いイエステーション長野店、東邦商事、Be-styleといった不動産会社に相談することで、スムーズかつ適正な価格での売却が期待できます。専門知識と豊富な実績を活かし、安心して相続手続きを進めましょう。