相続登記しないとどうなる？リスクやトラブル事例、相続登記の流れも解説

不動産を相続したものの、「相続登記は後回しでいい」と思っていませんか？実は、相続登記をしないままにしておくと、売却や活用ができず、思わぬトラブルや金銭的リスクに発展する可能性があります。

2024年4月からは相続登記の義務化も始まり、対応を怠れば過料が科されることもあるので注意が必要です。本記事では、相続登記の基礎知識、放置した場合の4つのリスクや実際のトラブル事例、さらに登記の流れや必要書類、費用、相続した不動産の活用・売却のポイントまで幅広く解説しました。相続後に後悔しないために、ぜひ参考にしてください。

また、以下では長野市でおすすめの不動産売却の会社をまとめているので、参考にしてください。

そもそも相続登記とは？

相続登記とは、亡くなった方（被相続人）が所有していた不動産の名義を、相続人へと変更する手続きのことを指します。具体的には、法務局に対して必要な書類を提出し、不動産の登記簿上の所有者を変更します。この手続きにより、相続人が正当に不動産を所有していることが法的に認められ、売却や賃貸、担保設定といった活用が可能になります。

登記を行わずに放置していると、相続人同士のトラブルや不動産の処分が難しくなるケースもあるため、早めの対応が重要です。

相続登記をしないとどうなる？4つのリスク

相続した不動産の名義変更を後回しにしてしまう方も少なくありませんが、相続登記を放置すると、思わぬ不利益を被るリスクがあります。2024年からは法改正により義務化され、放置すること自体が違法となるケースもあるため注意が必要です。

ここでは、相続登記を怠ることで発生する主な4つのリスクについて解説します。

• 令和6年4月から義務化され、過料の対象になる
• 不動産の売却・担保設定ができない
• 相続人同士で争いが起こる可能性が高まる
• 所有者不明土地として扱われる恐れがある

それぞれのリスクについて、以下で詳しく説明していきます。

令和6年4月から義務化され、過料の対象になる

2024年4月1日から、相続登記の義務化が施行されました。これにより、不動産を相続した人は、相続が発生したことと自身が相続人であることを知った日から3年以内に登記申請を行う必要があります。この期限を過ぎても登記を行わない場合、10万円以下の過料（行政罰）が科される可能性があるので注意が必要です。

これは、全国的に増加している所有者不明土地問題に対応するための措置であり、相続人が多数に分散して権利関係が不明瞭になることを防ぐ目的もあります。なお、今回の改正は過去の相続分にも遡って適用されるため、すでに相続が発生している不動産も対象です。正当な理由なく登記を怠ることは、法律違反として扱われるため、今後は放置せず速やかな対応が求められます。

不動産の売却・担保設定ができない

相続登記が済んでいない不動産は、登記簿上の所有者が亡くなったままとなっているため、相続人が自由に売却したり、担保に設定することができません。

売却するには、登記名義を法的に自分に移す必要があり、名義が被相続人のままだと不動産会社や買主、銀行などとの取引に支障が出ます。たとえば、売却の契約を進めても、登記がされていないことで契約が無効となるリスクがあります。

また、ローンを組む際の担保提供も不可能になるため、資金調達が必要な場面でも障害になります。さらに、複数人の共有状態であれば、全員の同意がなければ手続きが進まないため、調整の負担も大きくなります。こうした状況を防ぐためにも、相続後は速やかに登記手続きを行うことが重要です。

相続人同士で争いが起こる可能性が高まる

相続登記を放置すると、相続人同士の関係に亀裂が生じるリスクが高まります。不動産は共有名義となることが多く、登記をせずに放置していると『誰がどの割合を所有しているのか』が曖昧になり、トラブルの原因になります。

さらに、相続が数世代にわたって進むと、相続人の数が増加し、関係性の薄い親族同士で話し合いをすることになり、合意形成が極めて困難になります。相続人の中に行方不明者や意思疎通が難しい人がいる場合は、調整が長期化し、不動産の活用や売却の足かせになることも少なくありません。

こうしたトラブルを防ぐには、早い段階で相続関係を整理し、所有権を明確にしておくことが何より大切です。登記は単なる手続きではなく、親族間の信頼を守る手段でもあります。

所有者不明土地として扱われる恐れがある

相続登記がされていない不動産は、時間の経過とともに登記簿上の所有者が亡くなったままになり、行政機関から『所有者不明土地』として扱われる可能性があります。所有者不明土地とは、登記簿を見ても所有者が特定できない、または所有者の所在が不明な土地のことを指し、全国的に増加傾向にあります。

このような土地は、公共事業や民間取引においても大きな障害となり、国土交通省によれば現在のまま放置されると、2040年には九州全土に匹敵する面積に達するとされています。所有者不明と認定されると、活用が困難になるばかりでなく、固定資産税の課税対象や、近隣トラブルの責任を問われるケースもあります。

したがって、土地を有効に使い、責任ある管理を行うためにも、早期の相続登記は不可欠です。

相続登記をしないで起きたトラブル事例

相続登記を後回しにしても、すぐに大きな問題が起きるとは限りません。しかし、時間の経過とともに権利関係が複雑化し、取り返しのつかない事態に発展することもあります。

ここでは、実際に相続登記を放置したことで発生した具体的なトラブル事例を紹介します。

• 赤の他人がいつの間にか相続人になっていた
• 長年住み続けた父親の土地が他人名義の土地だった

以下のようなケースは、誰にでも起こり得る現実的な問題です。ぜひ参考にしてください。

赤の他人がいつの間にか相続人になっていた

相続登記を行わずに不動産を放置していたことで、想定外の人物が相続人として権利を主張してきたという事例があります。たとえば、被相続人の兄弟やその子どもなど、関係が疎遠だった親族が相続権を持っている場合、当初の相続人が知らないうちに法定相続分を主張されるケースがあります。

こうした場合、登記名義が決まっていないため、関係のない第三者の意向で売却が進められなかったり、他の相続人との調整が必要になったりと、手続きが複雑化します。早期に登記を済ませていれば防げた問題であり、相続発生後は関係者を明確にし、速やかに所有権を確定させることが重要です。

長年住み続けた父親の土地が他人名義の土地だった

被相続人である父親が長年住んでいた土地について、相続登記を行わずに放置していた結果、名義変更がされないまま別の相続人の名義で登記されてしまったというトラブルもあります。

特に、複数の相続人がいる場合や、法定相続分をめぐる協議が不十分な場合には、知らないうちに第三者の単独名義となり、不動産の利用や売却ができなくなるケースがあります。このような状況では、名義回復のために法的手続きが必要となり、多くの時間と費用がかかります。

また、過去の税金や管理費などを巡って新たなトラブルが発生することもあります。こうした問題を防ぐには、相続が発生した時点で速やかに登記を行うことが重要です。

相続登記をする際の流れ

相続登記は専門的な手続きが多く、初めての方にとっては難しく感じるかもしれませんが、基本的な流れを理解しておくことでスムーズに対応することができます。

以下は一般的な相続登記の流れをまとめたので、ご覧ください。

1. 被相続人の戸籍を収集して相続人を確定する
2. 遺言書の有無を確認する（ある場合は検認手続き）
3. 相続人全員で遺産分割協議を行い、協議書を作成する
4. 登記に必要な書類を準備する（戸籍、住民票、固定資産評価証明書など）
5. 登記申請書を作成する
6. 管轄の法務局へ申請する（郵送または窓口）
7. 登記完了の通知を受け取り、登記識別情報などを確認する

手続きを自分で行うことも可能ですが、不備があると受理されないこともあります。不安がある場合は、司法書士など専門家に依頼することで確実に進めることができます。登記を完了させることで、不動産の名義が法的に相続人に移り、将来の売却や利用がスムーズに行えるようになるでしょう。

相続登記にかかる費用

相続登記を行う際には、法務局に支払う登録免許税のほか、必要書類の取得費用や専門家への依頼費用など、さまざまな費用が発生します。費用総額はケースによって異なりますが、不動産の評価額や依頼先の報酬によって大きく変動するため、あらかじめ内訳を把握しておくことが重要です。

以下に、主な費用項目を表にまとめました。

費用項目	内容・備考	相場・目安
登録免許税	登録免許税額 ＝ （課税標準）×（税率）	不動産評価額により異なる
戸籍謄本・住民票などの取得費用	被相続人および相続人の戸籍・除籍・改製原戸籍など多数必要	1通あたり数百円～数千円
固定資産評価証明書	法務局提出用（市区町村役場で取得）	1通300円前後
遺産分割協議書の作成費用	相続人全員の署名・押印が必要（自作も可能だが不備リスクあり）	自作なら0円、専門家依頼で1～3万円
司法書士への依頼費用	書類作成・登記申請の代理手続きなど一括対応可	5〜10万円以上が一般的

登録免許税は不動産の数や評価額によって大きく変動します。また、自分で手続きを行えば専門家報酬は不要ですが、書類不備や申請ミスによる再手続きのリスクもあるため、不安がある場合は司法書士に依頼することが推奨されます。

相続登記に必要な書類一覧

相続登記を行うには、法務局に対して多数の書類を提出する必要があります。これらの書類は、相続関係の証明や不動産の評価、登記の申請に不可欠なものです。手続きがスムーズに進むよう、事前に必要な書類を把握しておくことが重要です。

以下に、主な必要書類とその内容を一覧表にまとめました。

書類名	内容・目的	入手先
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本	相続人を確定するために必要（改製原戸籍・除籍謄本も含む）	本籍地の市区町村役場
相続人全員の戸籍謄本	法定相続人であることを証明するため	各相続人の本籍地の市区町村役場
相続人全員の住民票または住所証明書	登記簿に記載するための現住所を証明	各相続人の居住地の役所
固定資産評価証明書	登録免許税の計算に必要	不動産の所在する市区町村役場
不動産の登記簿謄本（全部事項証明書）	登記内容を確認するため（申請書作成時の参考資料）	法務局
遺産分割協議書（相続人全員の署名・押印）	遺産の分配内容を記載（法定相続通りでない場合は必須）	自作または専門家による作成
登記申請書	登記を申請するための書類（様式は法務局で入手可）	法務局または司法書士が作成
被相続人の住民票の除票または戸籍の附票	亡くなった方の最終住所の確認に使用	住民登録をしていた役所

相続内容や遺言書の有無によっては、上記以外の書類が必要になることもあります。なお、不備があると登記が受理されないことがあるため、必要書類は早めに確認し、正確に揃えておくことが大切です。専門家に依頼する場合は、必要書類の取得代行をしてくれることもあります。

相続した不動産はどうするのがおすすめ？

不動産を相続したあと、『とりあえず持っておく』という判断をする方も少なくありませんが、放置しておくと固定資産税の負担や管理リスクが発生する可能性があります。実際には、使用予定の有無や家族構成、資産計画に応じて早期に活用方法を検討することが重要です。

ここでは、主な選択肢として『活用』または『売却』の判断ポイントを解説します。

• 家族や親族が使う予定がある場合は活用を検討
• すぐに使う予定がない場合は売却がおすすめ

状況に合わせて最適な判断ができるよう、それぞれの方法について以下で詳しく解説します。

家族や親族が使う予定がある場合は活用を検討

相続した不動産に、将来的に家族や親族が住む予定がある、あるいは事業や別荘として活用できる見込みがある場合は、活用を前提に所有し続けるのも選択肢のひとつです。

空き家対策として賃貸物件に転用したり、リフォームして二世帯住宅として使ったりする事例もあります。ただし、活用する場合でも登記の名義変更や用途変更、固定資産税の支払い、管理費の発生など、定期的な手続きや支出が伴うので注意が必要です。

さらに、建物の老朽化や維持管理の負担が生じる点も踏まえて判断する必要があります。活用にあたっては、長期的なライフプランに基づいた検討が求められるでしょう。

すぐに使う予定がない場合は売却がおすすめ

相続した不動産に対して居住や利用の予定がなく、維持管理が難しい場合は、早期に売却することが合理的な選択となります。放置された不動産は、老朽化による修繕費の増加や近隣トラブルの原因となるケースもあるので注意が必要です。

さらに、空き家特例などの適用条件を満たすことで、譲渡所得に関する税制優遇措置が受けられる可能性もあるため、売却時期を見極めることで税負担を軽減することが可能です。売却によって得た資金は、相続税や他の生活資金、資産運用などにも活用できます。現時点で使用予定がないのであれば、計画的な売却を視野に入れることが望ましいでしょう。

相続した不動産を売却するメリット

相続した不動産を売却する最大のメリットは、現金化によって相続税や管理費などの負担を軽減できる点です。

使用予定がない不動産を所有し続けると、固定資産税や維持費がかかり続け、老朽化による修繕リスクも高まります。売却することで、これらの費用や管理の手間をなくし、得た資金を相続人間で公平に分配したり、別の用途に充てたりすることが可能です。

また、条件を満たせば『空き家特例』による税制優遇を受けられる場合もあります。さらに、早期に売却することで資産の有効活用が進み、将来的なトラブルや相続人間の対立を防ぐ効果も期待できるでしょう。

相続登記後の不動産を売却する際の注意点

相続登記が完了すれば不動産の売却は可能になりますが、実際に売却する際には注意すべきポイントがいくつか存在します。特に税金や手続き面の確認を怠ると、思わぬ出費やトラブルの原因になることもあります。

ここでは、売却前に押さえておきたい重要な注意点を解説します。

• 税金や譲渡所得の確認をしておく
• 相続した不動産の売却に強い不動産会社を選ぶ

以下でそれぞれのポイントについて詳しく見ていきましょう。

税金や譲渡所得の確認をしておく

相続した不動産を売却する際は、譲渡所得税や住民税などの税金が発生する可能性があるため、事前に税額や計算方法を把握しておくことが重要です。譲渡所得は『売却額－取得費－必要経費』で算出され、相続した場合の取得費は、被相続人の購入時価格やリフォーム費用などを引き継ぎます。

特に取得費が不明な場合には『概算取得費（売却額の5％）』として計算されるため、税負担が大きくなる可能性もあるため注意が必要です。また、『空き家特例』などの税制優遇措置を活用すれば、譲渡所得の最大3,000万円までを控除できる制度もあります。売却時の納税額に影響するため、税理士など専門家への相談も視野に入れておきましょう。

相続した不動産の売却に強い不動産会社を選ぶ

不動産の売却は一般的な取引と異なり、相続が関係する場合は特有の書類や流れを理解している不動産会社を選ぶことが、スムーズな売却につながります。相続不動産に強い会社であれば、必要書類の確認や相続人の合意形成サポート、空き家管理のアドバイスなども対応できるため、安心して任せることができます。

また、相場や地域性に詳しい担当者であれば、適正価格での売却を進めやすくなるでしょう。不動産会社を選ぶ際は、相続案件の実績や口コミ、地域での信頼度などを確認し、複数社に相談・査定を依頼するのが望ましいです。安易に1社に絞らず、比較検討することで納得のいく売却につながります。

長野市で相続した不動産の売却に強い不動産会社3選

相続した不動産を売却したいと考えたとき、地域事情に精通した不動産会社を選ぶことは非常に重要です。特に長野市では、地元の物件に精通した実績豊富な会社を選ぶことで、よりスムーズで納得のいく売却が実現できます。

ここでは、相続不動産の売却に強みを持つ長野市のおすすめ不動産会社を3社ご紹介します。

• イエステーション長野店（株式会社熊木住建）
• 東邦商事株式会社
• Be-style（株式会社ビースタイル）

それぞれの会社がどのような特徴を持ち、どんな方におすすめなのか、以下で詳しくご紹介します。

イエステーション長野店（株式会社熊木住建）

イエステーション長野店を運営する株式会社熊木住建は、長野県に根ざした地域密着型の住宅総合企業です。

イエステーション長野店は、戸建て・マンション・土地などの不動産売却に関する情報提供はもちろん、売却前の査定から契約後の手続きに至るまで一貫してサポートする体制を整えています。イエステーションの全国ネットワークを活かしつつも、長野市エリアに特化した市場分析と提案を行っている点が大きな特徴です。

特に相続によって取得した空き家や不要不動産の売却にも対応しており、不要な管理コストを抑えたい方や早期売却を希望する方にとって心強い存在です。長野市内の相続物件を安心して手放したい方は、一度相談してみる価値がある不動産会社です。

東邦商事株式会社

長野市を中心に60年以上の歴史を持つ東邦商事株式会社は、地元密着型の不動産サービスを展開している企業です。

売買・賃貸の仲介はもちろん、土地開発や中古住宅の再生事業にも注力しており、幅広い不動産ニーズに対応できる体制を整えています。物件情報だけでなく相続や空き家に関する相談窓口も設けており、売却の進め方に不安がある方にも丁寧に対応してくれます。

特に、相続登記後にすぐ売却を検討している方にとって、実績と地域知識を兼ね備えた東邦商事のサポートは大きな安心材料となるでしょう。長野市で長く信頼されてきた老舗不動産会社として、地元の資産を次世代につなぐお手伝いをしてくれる企業です。

Be-style（株式会社ビースタイル）

Be-styleを運営する株式会社ビースタイルは、長野市・須坂市を中心としたエリアに強みを持つ不動産会社です。

Be-styleは売却専用ページを設けており、不動産の無料査定や売却相談を受け付けています。特徴的なのは『住まいのプロ』としての視点を活かし、リフォームやリノベーションの提案も含めた総合的なサポートが可能な点です。

相続で取得した古い住宅や空き家をそのまま売却するだけでなく、価値を高めてからの販売も視野に入れた提案ができるため、より良い条件で売却したい方にとっては非常に心強い存在です。

不動産売却の一歩を踏み出したい方にとって、丁寧でわかりやすいサポートを受けられるBe-styleは、検討する価値のある不動産会社のひとつです。

まとめ

本記事では、相続登記の基礎知識や、登記を放置することで起こり得る4つのリスク、実際のトラブル事例、登記手続きの流れや必要書類、費用、さらには不動産の活用・売却の選択肢まで幅広く解説しました。

2024年4月からは相続登記が義務化され、登記を怠ると過料の対象となる可能性もあります。相続後の不動産を円滑に活用・売却するには、早めに登記を済ませることが大切です。

相続人間のトラブルや不要な費用の発生を防ぐためにも、手続きや専門家選びをしっかりと行い、安心して資産を引き継ぐ準備を進めましょう。