特定の居住用財産の買換え特例は、マイホームを売却して新しい住居に買い換える際に、譲渡所得への課税を将来に繰り延べることができる制度です。この特例を利用すると、売却時の税負担を軽減でき、住み替えがしやすくなります。
ただし、単なる免除ではなく先送りする制度であるため、正しく理解して活用することが大切です。本記事では、特定の居住用財産の買換え特例について詳しく解説します。
また、以下では長野市でおすすめの不動産売却の会社をまとめているので、参考にしてください。
特定の居住用財産の買換え特例とは？
特定の居住用財産の買換え特例とは、特定のマイホーム（居住用財産）を売却して、代わりのマイホームに買い換えた時に適用できる税制特例です。
売却した家の金額より新たに購入した家の金額が大きい場合に適用でき、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます。
適用条件と必要な要件
特定居住用財産の買換え特例を適用するためには、売却する不動産と購入する不動産の両方が条件を満たす必要があります。
| 売却する不動産の条件 | 詳細 |
|---|---|
| 所有期間と居住期間 | 売却する不動産は、売却した年の1月1日時点で所有期間および居住期間が10年以上必要 |
| 売却期限 | 2025年12月31日までに売却する必要がある |
| 売却価格の上限 | 売却代金が1億円以下であることが条件 |
| 国内不動産 | 日本国内に所在する不動産のみが対象 |
| 家屋と敷地の一括売却 | 建物と敷地（または借地権）を一緒に売却する必要がある |
以下は、購入する不動産の条件です。
- 売却した年の前年から翌年の12月31日までに購入する
- 新居の床面積が50㎡以上500㎡未満であることが条件
- 新居には取得日の翌年12月31日までに居住を開始する必要がある
- 耐火建築物は築25年以内、または耐震性を有する住宅である
上記の条件をクリアした場合、特定の居住用財産の買換え特例が適用されます。
申請の流れと必要書類
特定の居住用財産の買換え特例の申請に必要な書類は以下の通りです。
- 譲渡所得計算明細書
- 譲渡に関する書類（売買契約書、譲渡の対価が1億円以下を証明できるもの）
- 譲渡した不動産の登記事項証明書もしくは登記簿謄本・抄本
- 住民票の写し
- 買換え資産の明細書
- 買換え資産の購入金額を証明する書類（契約書、領収書のコピー）
- 買換え不動産の登記事項証明書もしくは登記簿謄本・抄本
- 住民票の写し（買換え資産の所在地に変更したもの）
確定申告の期限は、資産を譲渡した年の翌年2月16日から3月15日までです。この期間中に確定申告が難しい場合は、原則として最長5年間まで遡って申告が可能です。
しかし、無申告加算税などがかかる可能性があるため、本来の期間内に確定申告を完了させることをおすすめします。
特定の居住用財産の買換え特例のメリット・デメリット
買換え特例には、以下のようなメリットとデメリットがあります。御自身の状況にあわせて検討しましょう。
特例を利用するメリット
特定居住用財産の買換え特例を利用することで、以下のようなメリットがあります。
- 経済的な余裕が生まれる
- 長期居住の場合の税務メリットがある
住居の買い替えには相当な資金が必要となります。この制度を活用することで、譲渡所得への課税を後回しにできるため、当面の資金繰りが楽になります。
手元に残った資金で新居の購入費用や引っ越し費用などに充てることができ、家計への急な負担を軽減できるでしょう。また、新しく購入した住居に長く住み続ける予定なら、大きな税務上の利点があります。
買い替えた新居を売却せずに住み続ける場合、繰り延べていた譲渡所得税を実質的に支払わずに済む可能性があります。生涯その家に住み続けるつもりなら、この点は非常に魅力的といえるでしょう。
特例のデメリットと注意点
一方で、以下のような注意点も把握しておく必要があります。
- 税金が消えるわけではない
- 他の税制優遇との両立不可
- 予期せぬ住み替えへの影響
この特例は税金を「なくす」制度ではなく、「先送りする」制度です。将来的に新居を売却する際には、以前の譲渡所得と新たな譲渡所得を合わせて課税されます。
つまり、税負担が完全になくなるわけではなく、支払いのタイミングが変わるだけという点を理解しておきましょう。また、住居用財産の3,000万円特別控除や住宅ローン控除などとの併用はできません。
将来的に転勤や家族の事情などで予想外の住み替えが必要になった場合、繰り延べていた税金を一度に支払うことになり、経済的負担が大きくなる可能性があります。長期的な生活設計を考慮した上で判断することが大切です。
特例を活用するために知っておくべきポイント3選
特定居住用財産の買換え特例を効果的に活用するためには、以下3つの重要なポイントを押さえておきましょう。
以下で詳しい内容をみていきましょう。
1.3000万円特別控除との違いと併用可否を理解する
特定居住用財産の買換え特例と3,000万円特別控除は併用できません。どちらを選ぶべきかは状況によって異なります。
基本的には、譲渡所得が3,000万円以下なら3,000万円特別控除を適用させるのが賢明です。一方、3,000万円以上なら税負担を抑えるために資金的な状況から買換え特例を適用させることが多いでしょう。
買換え特例だと課税を繰り延べているだけのため、買い換え時に新居「購入費用＋譲渡所得」の税金を支払う余裕があるなら、3,000万円特別控除を使って先に払ったほうが得な場合もあります。
2.売却と購入のタイミングを調整する
特例を適用するためには、売却と購入のタイミングが重要です。売却した年の前年から翌年の12月31日までに新居を購入する必要があります。また、新居には取得日の翌年12月31日までに居住を開始する必要があります。
期間を延長して旧家の売却の翌年に新しい家を購入した場合は、翌々年の12月31日まで居住が必要です。売却と購入のスケジュールを適切に管理し、特例の適用条件を満たすようにしましょう。
3.複雑なケースや判断に迷う場合は専門家に相談を
特定居住用財産の買換え特例の適用条件は複雑です。自分の状況が条件を満たしているか判断に迷う場合は、不動産や税務の専門家に相談することをおすすめします。
特に、建物を取り壊した後の土地売却や、居住していない期間がある場合など、特殊なケースでは専門家のアドバイスが重要です。確定申告の手続きも複雑なため、税理士や不動産などの専門家に依頼することで、適切な申告ができ、将来のトラブルを防げるでしょう。
不動産売却の際には複数社の比較が大切
不動産を売却する際には、複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討することが大切です。不動産会社によって得意とする物件タイプや地域が異なるため、自分の物件に最適な会社を選ぶことで、より良い条件での売却が可能になります。
また、不動産会社は売却だけでなく、税金面のアドバイスも行ってくれる場合があります。特定居住用財産の買換え特例の適用についても相談できるため、売却を得意とする専門知識を持った不動産会社を選ぶとよいでしょう。
長野市の不動産売却でおすすめの不動産会社3選
長野市で不動産売却を検討する場合、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。ここでは、長野市で評判の高い不動産会社を3社紹介します。
イエステーション長野店（株式会社熊木住建）
| 項目 | 詳細 |
| 会社名 | イエステーション長野店(株式会社熊木住建) |
| 住所 | 長野市神明7 |
| 電話番号 | 熊木住建：026-285-0390 長野店：026-285-0132 |
| 公式サイト | https://www.nagano-fudousan-st.com/ |
