不動産を売却すると、利益に応じて「譲渡所得税（じょうとしょくぜい）」が発生します。この税金は売却益に基づいて課されるため、適切な計算方法や申告手続きを知らないと、予想外の税負担が発生する可能性があります。
不動産売却は多くの人にとって重要なライフイベントであり、利益を最大化するためには税務面での知識が欠かせません。譲渡所得税は所有期間や適用できる控除によって大きく変わるため、事前に仕組みを理解し節税対策を講じることが重要です。
本記事では、譲渡所得税の仕組みや計算方法、確定申告の流れについて詳しく解説します。適用できる控除や節税対策を把握し、適切な税務手続きを行いましょう。
また、以下では長野市でおすすめの不動産売却の会社をまとめているので、参考にしてください。
譲渡所得税とは？
不動産を売却すると、その利益（譲渡所得）に対して税金が課されます。課税対象となるのは、売却価格から「取得費」と「譲渡費用」を差し引いた額です。
また、所有期間によって短期譲渡所得と長期譲渡所得に分類され、税率が異なります。
短期譲渡所得・長期譲渡所得の違い
短期譲渡所得と長期譲渡所得の主な違いは以下の通りです。
| 譲渡所得税の種類 | 期間 | 税率 |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 39.63%（所得税30.63%、住民税9%） |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 20.315%（所得税15.315%、住民税5%） |
たとえば、1,000万円の譲渡所得がある場合、短期なら約396万円の税金ですが、長期なら約203万円となり、約193万円もの差が生じます。
このため、可能であれば5年を超えて所有したのち売却するほうが税負担を大きく減らせます。不動産投資や相続した不動産の売却を考える際には、この税率の違いを念頭に置くことが重要です。
譲渡所得税の計算方法
譲渡所得税の計算は以下の式で行われます。
| 種類 | 計算式 |
|---|---|
| 基本計算式 | 譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用） |
| 取得費 | 購入価格＋購入時の諸費用（仲介手数料・登記費用など） |
| 譲渡費用 | 売却時の諸費用（仲介手数料・測量費・解体費用など） |
前述の通り税率は所有期間によって異なり、長期譲渡のほうが低くなります。
譲渡所得税の申告方法と確定申告の流れ
ここでは、譲渡所得税の申告方法と確定申告の流れを詳しく解説します。
確定申告が必要なケース
不動産売却で確定申告が必要なケースは主に以下の3つです。
- 譲渡所得が発生した場合
- 売却価格が取得費と譲渡費用の合計を上回り利益が出た場合
- 特別控除（3,000万円の特別控除など）を適用する場合
これらの控除は申告によってはじめて適用されます。また、複数の不動産を売却した場合や、損失が出て他の所得と損益通算したい場合も申告が必要です。
一方、譲渡所得が赤字で損益通算も行わない場合は申告不要ですが、将来の売却に備えて損失を記録しておくために申告するケースもあります。不明な点は税理士などの専門家に相談するのがおすすめです。
確定申告の手続きの流れ
確定申告の手続きは以下5つのステップで進めます。
- 必要書類を準備する
- 必要書類を集める
- 譲渡所得計算書と確定申告書Bを正確に記入する
- 作成した申告書を税務署に提出する
- 計算された税額を納付する
e-Taxを利用すれば自動計算機能で便利です。初めての方は税務署の無料相談を利用するとスムーズに進められます。
確定申告の期限と注意点
確定申告の期限は、不動産を売却した年の翌年2月16日から3月15日までです。この期間を過ぎると、不利益が生じる可能性があります。
期限後に申告すると、延滞税（年率2.4%～8.8%）が課されるほか、無申告の場合は15%～20%の無申告加算税が追加されることもあります。
また、住宅ローン控除や3,000万円特別控除などの特例適用を希望する場合、期限内の申告が条件となっているため、期限を過ぎると適用できなくなる点に注意が必要です。必要書類の収集に時間がかかることも多いため、売却が決まったら速やかに準備を始めましょう。
譲渡所得税を抑えるためのポイント
譲渡所得税を抑えるポイントは以下の通りです。
- 売却時期を調整する
- 取得費を正確に計算する
- 専門家へ相談する
譲渡所得税は、所有期間を5年以上にすることで税率を下げられることから、売却時期の検討は大きな節税対策につながります。一方、5年を超えると長期譲渡所得となり税率が低くなるため、売却時期を調整することで節税効果が期待できます。
取得費とは、不動産購入時にかかった費用で、譲渡所得額を計算する際に重要な要素です。購入価格や仲介手数料、登記費用などを正確に計上すれば課税対象額を減らせます。
譲渡所得税の計算や申告方法に不安がある場合は、税理士や不動産会社などの専門家に相談することがおすすめです。適用可能な控除や特例についてアドバイスを受けることで、節税対策を最大限活用できるでしょう。
不動産売却の際には複数社の比較が大切
不動産売却では、1社だけに依頼するのではなく、必ず複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。各社で査定価格が10%以上異なるケースも珍しくありません。
また、会社によって得意とするエリアや物件タイプ、販売力や営業手法も大きく異なります。複数社を比較することで、適正な売却価格の把握だけでなく、担当者の対応や販売戦略、手数料体系なども確認できます。
長野市の不動産売却でおすすめの不動産会社3選
長野市で不動産売却を検討する場合、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。ここでは、長野市で評判の高い不動産会社を3社紹介します。
イエステーション長野店（株式会社熊木住建）
| 項目 | 詳細 |
| 会社名 | イエステーション長野店(株式会社熊木住建) |
| 住所 | 長野市神明7 |
| 電話番号 | 熊木住建：026-285-0390 長野店：026-285-0132 |
| 公式サイト | https://www.nagano-fudousan-st.com/ |
