不動産を売却すると、翌年の住民税が増える可能性があります。不動産売却は大きな収益を生む一方で、税金面での負担が発生することも少なくありません。
とくに、住民税は譲渡所得に基づいて課税されるため、計算方法や控除の仕組みを理解しておかないと、予想外の税負担に驚くこともあります。
そこで本記事では、不動産売却に伴う住民税の仕組みや計算方法を解説し、節税対策についても詳しく紹介します。事前に納税の流れを理解し、不要な税負担を避けるための知識を身につけましょう。
また、以下では長野市でおすすめの不動産売却の会社をまとめているので、参考にしてください。
不動産売却で住民税が発生する仕組みと計算方法
不動産を売却すると、売却益に応じて住民税が課税されます。住民税は譲渡所得に基づいて計算され、短期譲渡所得と長期譲渡所得で税率が異なります。
売却益が発生しない場合や、特別控除を適用できるケースでは住民税がかからないため、条件を理解することが大切です。ここでは、住民税の基本や計算方法、支払いの流れについて解説します。
住民税の基本
不動産売却で利益が発生した場合、所得税とともに住民税も課税されます。とくに、購入時より高値で売却できた場合や値下がり幅が小さい場合は翌年の住民税額が大幅に増加する可能性があります。
ただし、売却損が出た場合や特別控除によって利益が相殺された場合には住民税は課せられません。不動産売却を検討する際には、利益だけでなく発生する可能性のある税負担も考慮しておくことが大切です。
事前に専門家へ相談することで、自身のケースに応じた最適な対応策を見つけられるでしょう。
住民税の計算方法
住民税は、不動産売却によって得た譲渡所得に応じて課税されます。譲渡所得額の算出方法は以下のとおりです。
【譲渡所得額の計算式】
不動産の売却額 -（取得費＋譲渡費用）＝ 譲渡所得額
【住民税の税率】
- 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：譲渡所得額 × 9％
- 長期譲渡所得（所有期間5年超）：譲渡所得額 × 5％
短期譲渡所得では高い税率となるため、不動産の所有期間や売却時期を調整することで節税効果を得られる可能性があります。また、取得費や譲渡費用には仲介手数料や修繕費なども含まれるため、正確な記録を残しておくことがポイントです。
住民税の支払い時期と納付方法
不動産売却で得た利益に対する住民税は、売却した翌年に支払う必要があります。納付方法には以下の2種類があります。
| 納税方法 | 詳細 |
|---|---|
| 普通徴収 | 治体から送付される納付書を使用し、自分で支払う方法 |
| 特別徴収 | 給与所得者の場合、給与から住民税が天引きされる方式 |
また、一括納付だけでなく分割払いも可能ですが、一括納付を選択すると利息など余計な負担を抑えられる場合があります。納付期限を守らないと延滞金が発生するため注意しましょう。
不安な場合は事前に自治体へ相談し、自身に合った納付方法を検討してください。
住民税を抑えるための節税対策4選
住民税の負担を軽減するためには、適用可能な控除や税率の違いを活用するのがポイントです。主な節税対策には以下4つのようなものがあります。
以下で詳しい内容を見ていきましょう。
1.3000万円特別控除を活用する
自宅として使用していた不動産を売却する場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。これにより譲渡所得が3,000万円以下であれば、住民税や所得税がかかりません。
この特例を利用するためには以下のような条件があります。
- 売却した物件が自宅であること
- 転居後3年以内の売却であること
- 家屋を取り壊した場合は他用途に利用していないこと
- 親族や同族会社など特殊な関係者への売却ではないこと
適応するか迷った場合は、税理士や不動産などの専門家に相談してください。
2.長期譲渡所得の軽減税率を利用する
不動産の所有期間が5年を超えると「長期譲渡所得」となり、短期譲渡所得よりも低い税率（住民税5％）が適用されます。さらに所有期間が10年を超える居住用財産の場合は、6,000万円以下の部分についてさらに低い軽減税率（住民税4％）が適用されます。
所有期間は売却した年の1月1日時点で判断されるため、売却時期を慎重に検討しましょう。可能な限り長期譲渡所得の条件を満たすように調整すると大きな節税効果が期待できます。
3.譲渡費用や取得費を計上する
不動産売却時に発生する仲介手数料や測量費用、修繕費などは「譲渡費用」として計上が可能です。また、不動産購入時に支払った購入代金や登記費用、不動産取得税なども「取得費」として計上できます。
これらの経費を漏れなく申告することで課税対象となる譲渡所得額を減らし、結果として住民税の負担を軽減できます。ただし、住宅ローン金利や固定資産税などは経費として認められないため注意が必要です。
4.売却時期を調整する
不動産売却における住民税は所有期間によって大きく異なるため、売却時期の調整が重要です。所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得となり住民税率は9％ですが、5年超の場合は長期譲渡所得となり5％まで下がります。
また、10年超の居住用財産なら、さらに低い軽減税率（4％）が適用されます。所有期間は売却した年の1月1日時点で判断されるため、この基準日を考慮して売却タイミングを計画的に決定すると節税につながるでしょう。
不動産売却の際には複数社の比較が大切
不動産売却を成功させるには、複数の不動産会社を比較することが重要です。査定額や手数料、サービス内容を比較し、最適な会社を選ぶことで売却益の最大化につながります。
また、契約前に口コミや過去の取引実績を確認することもおすすめです。少なくても3社以上は比較したうえで依頼先を決めるようにしましょう。
長野市の不動産売却でおすすめの不動産会社3選
長野市で不動産売却を検討する場合、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。ここでは、長野市で評判の高い不動産会社を3社紹介します。
以下で詳しく解説します。
イエステーション長野店（株式会社熊木住建）
| 項目 | 詳細 |
| 会社名 | イエステーション長野店(株式会社熊木住建) |
| 住所 | 長野市神明7 |
| 電話番号 | 熊木住建：026-285-0390 長野店：026-285-0132 |
| 公式サイト | https://www.nagano-fudousan-st.com/ |
