家を売る税金には、印紙税や消費税など、さまざまなものがあります。つまり、売却額はすべて手元に入るわけではありません。
そのため、事前にどのような税金がどの程度かかるのか、把握した上で税金の金額を確保しておくことが重要です。
この記事では、家を売る時にかかる税金の種類やその金額、受けられる可能性のある特例や軽減措置について解説していきます。家の売却を考えており、税金が気になる方や、少しでも安く抑えたい方は要チェックです。
また、以下では、長野市でおすすめの不動産売却の会社をまとめているので、参考にしてください。
家を売る時にかかる税金の種類と金額
家を売る時は、一般的に下記の税金がかかります。
それぞれの税金がどのような場合に発生するかや、どの程度の金額になるかを詳しく見ていきましょう。
印紙税
買主が見つかり、家を売却する場合、買主と売主間で売買契約書を締結する必要があります。この売買契約書の作成にあたり、印紙税がかかってくるのです。売買契約書の印紙税は、下記のように、売却した金額をもとに算出されます。
| 売却額 | 税金の金額 |
|---|---|
| 50万超100万円以下 | 1,000円（軽減後は500円） |
| 100万円超500万円以下 | 2,000円（軽減後は1,000円） |
| 500万円超1,000万円以下 | 10,000円（軽減後は5,000円） |
| 1,000万円超5,000万円以下 | 20,000円（軽減後は10,000円） |
| 5,000万円超1億円以下 | 60,000円（軽減後は30,000円） |
なお、売買契約書に収入印紙を貼り付け、消印が押下されると納税される仕組みです。収入印紙が手元にない場合は、郵便局で購入可能です。
消費税
家を売却し、下記のような状態がある場合、消費税の支払いが必要となります。
- 家の売却において司法書士に報酬を支払っている
- 不動産会社等へ売買においての仲介手数料を支払っている
- 住宅ローンでの繰り上げ返済において手数料が発生している
- 法人や個人事業主等として、事業用の不動産を売却した
反対に、下記のような場合は、消費税は発生しません。
- 土地を売却した
- 売主が免税事業者である
- 個人で住んでいた不動産の売却を行った
なお、課税される消費税は原則10%です。そのため、事業用の不動産を売却したケース以外であれば、それほど高い金額にはならないでしょう。多くの場合は、数万～20万円程度の間に収まるはずです。
登録免許税
抵当権を有している物件の売却を行う場合は、抹消するための登録免許税が必要となります。抵当権は、ローン返済額が残っている家を売却する場合等に残っていることが多いでしょう。
登録免許税の金額は、1つの不動産につき1,000円です。土地付きの不動産を売却する場合は、2,000円になります。もし抵当権が残っているか分からない場合は、不動産会社など専門家に相談してみるのがおすすめです。
譲渡所得税
不動産を売却して得た利益に対しては、譲渡所得税がかかります。譲渡所得税の計算方法は、以下の通りです。
収入金額 – （ 取得費 ＋ 譲渡費用） – 特別控除額 ＝ 課税譲渡所得金額
出典：国税庁「No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」
上記で算出した課税譲渡所得金額に税率を掛け合わせたものが、譲渡所得税の額になります。なお、譲渡所得税の税率は、20.315%～39.63%です。
不動産の所有期間が5年以下の「期譲渡所得」の場合は、税率が39.63%になります。不動産の所有期間が5年超の「長期譲渡所得」の場合の税率は、20.315%です。長い間所有していた不動産の方が、安くなる仕組みとなっています。
家を売る時の税金を少しでも抑える軽減措置・特例
家を売る時の税金は、少しでも安くしたいものでしょう。ここでは、税金に利用できる軽減措置や特例を紹介します。今回は、下記の2種類についてです。
それぞれの要件や詳しい内容について、見ていきましょう。
3,000万円特別控除
3,000万円控除とは、家を売った時に最大3,000万円の控除が受けられる制度です。この特例が適用されれば、譲渡所得が3,000万円以下なら、税金はかかりません。
ただし、売却年の前年か前々年に3,000万円特別控除を利用していた場合、利用できないことに注意が必要です。なお、不動産の所有期間が10年を超えており、一定の条件を満たしていれば「軽減税率特例」との併用が可能になります。
譲渡損失時の損益通算の特例
不動産を購入した額より売却した額の方が低い場合や、住宅ローンの残額よりも低い金額で売却した場合等は、売却損となります。この場合「損益通算の特例」を受けることが可能です。
「損益通算の特例」とは、売却損をした額が譲渡所得税等から控除される制度です。ただし、控除後にまだ売却損が残っていたとしても、他の事業所得などと損益通算することはできません。その点には注意しましょう。
家を売る時の税金に関する注意点
家を売る時の税金には、いくつか注意して考えるべき点があります。例えば、下記のようなものです。
家を売る前に、必ず内容を確認しておきましょう。
住宅ローン控除とその他控除は併用不可
家を売る税金の特例や軽減措置として、3,000万円特別控除や損益通算の特例等があることを紹介してきました。特例や軽減措置はいくつかありますが、すべて併用できるとは限りません。
特に、これらの控除制度と住宅ローンの控除制度を併用することはできない点には注意が必要です。住み替え等で不動産の売却と購入を同時に行う場合は、どちらの控除の方がお得かを事前に計算してから、適用する控除を決めた方が良いでしょう。
控除を受けるなら確定申告する必要がある
控除制度を適用したい場合は、確定申告時の申請が必須になる点にも注意しましょう。確定申告は、毎年2月中旬から3月中旬ごろに行われます。
ある程度申告期間に猶予があるものの、余裕を持って、売却が決まったタイミングで申請の準備をしておくことがおすすめです。もし申請について分からない点がある場合は、税務署に相談しましょう。
なお、申告時期になると相談会場が設置されるので、その際に不明点を相談しに行くのもおすすめです。
家を売る時の税金周りで迷ったら
家を売る時の税金周りで迷うことがあったら、不動産会社へ相談しましょう。不動産会社なら、専門的な内容を分かりやすく説明し、サポートしてくれるはずです。
ご自身の場合、売却においてどの程度の税金がかかってきそうかや、どの控除を適用できそうかなどを確認しておきましょう。また、特例等を併用できない場合、どの特例を優先した方が良さそうかも相談しておくと安心です。
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