相続した不動産を売却し、相続人間で公平に分割することは、多くの家庭で直面する課題です。不動産は現金とは異なり、物理的に分割することが難しいため、売却して得た資金を分け合う「換価分割」が一般的です。
しかし、不動産の売却には手続きの複雑さや、相続人間での意見の相違など、多くの注意点が伴います。
そこで本記事では、相続不動産を売却して分割する方法を具体的に解説するとともに、スムーズに手続きを進めるためのコツや注意点についても詳しく紹介します。
知っておくべきポイントを網羅的に解説していますので、ぜひ最後までお読みいただき、相続手続きの参考にしてください。
相続した不動産の分割方法
相続した不動産の分割方法には、いくつかの種類があります。
詳しく解説していきます。
現物分割
現物分割とは、相続した不動産そのものを特定の相続人が単独で相続する方法です。被相続人(他界した人)の現金や車、不動産などの財産を現物でそれぞれの相続人に分けることもあります。
不動産を単独所有とできるメリットがありますが、法定相続割合で公平に資産を分けることが難しいというデメリットがあります。
ただし、現物分割で相続人間で公平性を保つためには、不動産の評価額やほかの財産とのバランスを考慮する必要があります。不動産の価値が相続財産の大部分を占める場合、不動産を相続しない他の相続人に代償金を支払う必要が生じることもあります。また、複数の不動産がある場合でも、立地や価値が異なるため、分割が公平でないと感じる相続人が出ることも考えられます。
現物分割は比較的シンプルな方法ですが、相続人間の納得を得るためには、不動産の正確な評価と適切な話し合いが不可欠です。公平な分割を実現するために、専門家のサポートを受けることも検討しましょう。
換価分割
換価分割とは、不動産などの遺産を売却して得た現金を分割する方法です。この方法は、法定相続分で公平に分けることができるメリットがあり、維持管理の手間が不要になるため、不動産を利用する予定がない場合に最適な方法といえます。
ただし、換価分割を選択する際には、不動産の売却がスムーズに進むかが重要なポイントです。不動産市場の状況によって売却期間が長引いたり、希望する価格で売却できなかったりする場合があります。そのため、事前に不動産会社へ査定を依頼し、現実的な売却計画を立てることが重要です。
また、売却には仲介手数料や税金などの費用がかかるため、これらを差し引いた金額を相続人間で分配することになります。換価分割をスムーズに進めるためには、売却に関わる詳細な計画を立て、専門家のアドバイスを受けながら進めることが成功のカギです。
代償分割
代償分割とは、財産を多く相続した相続人が、他の相続人にお金(代償金)を支払うことで不公平感を調整する分割方法です。
特定の方に不動産を引き継ぐメリットがありますが、引き継ぐ相続人がポケットマネーから代償金を支払うため、経済的な負担が重いという点がデメリットとなります。
この方法は、不動産を利用したい相続人がいる場合に適しており、共有名義によるトラブルを回避しつつ、公平な分割を実現できます。
代償分割を行う際には、不動産の正確な評価が必要です。不動産の価値を適切に算出し、それに基づいて代償金額を決定します。また、代償金を支払う相続人が十分な現金や資産を持っていることが前提となるため、支払い能力が重要なポイントです。
さらに、代償金の支払い方法や期間について相続人全員が合意する必要があります。一括で支払う場合と分割払いの場合では条件が異なり、明確に取り決めておくことで後のトラブルを防ぐことができます。専門家のサポートを受けることで、スムーズかつ公平な代償分割が可能になります。
共有分割
共有分割とは、遺産を主に法定相続割合で共有する分割方法です。共有分割は、法定相続分で公平に分けられるというメリットがありますが、放っておくと二次相続、三次相続で所有者が雪だるま式に増え、多人数共有物件となって、将来、売却しにくくなるという点がデメリットとなります。
不動産の所有権を複数人で分け合うため、各相続人が平等に所有権を持つことができるという特徴があります。この方法は、不動産をすぐに売却したくない場合や、活用の方針が決まっていない場合に適しています。
換価分割もしくは代償分割がおすすめ
以上の4つの分割方法のうち、相続した不動産を売却する場合には、「換価分割」または「代償分割」を選択することが一般的です。
| 不動産の分割方法 | メリット |
|---|---|
| 換価分割 | ・公平性が高い 売却した現金を分け合うため、相続人全員が平等な形で財産を分割できます。不動産の利用価値や地域差による価値変動の影響を受けません。 ・トラブル防止 不動産を共有すると、維持管理や売却の際に共有者全員の合意が必要になりますが、換価分割ではこのリスクが回避できます。 ・現金化による利便性 現金化することで、各相続人が自分の用途に合わせて資金を使うことが可能になります。不動産をそのまま所有するよりも自由度が高い選択肢を提供します。 |
| 代償分割 | ・不動産を活用したい相続人がいる場合 不動産を利用したい、または手放したくない相続人にとって最適な方法です。例えば、家業に使う土地や住み慣れた家など、感情的な価値が高い不動産の場合に有効です。 ・共有を避けたい場合 共有名義によるトラブルを避け、効率的な管理・利用が可能になります。不動産を単独所有することで、売却や賃貸などの判断を迅速に行えます。 ・柔軟な分割方法 代償金の支払い方法を相続人間で自由に決められるため、一括での支払いが難しい場合でも分割払いなどの選択が可能です。 |
どちらも共有分割に比べて相続人間のトラブルを防ぐことができ、資産の活用や管理を効率的に進められる方法です。どちらを選ぶにしても、不動産の正確な評価と、相続人間の合意形成が鍵となります。専門家のサポートを受けながら進めることで、スムーズで納得のいく相続を実現しましょう。
相続不動産を売却して分割したときの税金
相続不動産を売却して分割した際の税金について説明します。
税金についての知識を持っておかなければ後々後悔する可能性があるため、ぜひチェックして下さい。
換価分割の税金
相続不動産を売却して現金化し、その代金を相続人間で分割する「換価分割」を行う場合、売却に伴う税金が発生します。主に課税されるのは「譲渡所得税」です。この税金は、不動産を売却して得た譲渡所得（売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた額）に対して課税されます。譲渡所得税には所得税と住民税が含まれ、さらに一定の場合には復興特別所得税も加算されます。
換価分割では、売却益が発生した場合、売主である相続人全員に譲渡所得税の納税義務が生じます。また、売却時の費用（仲介手数料や測量費など）は譲渡費用として控除可能ですが、相続人間での費用負担の取り決めも必要です。
税負担を軽減するためには、適用可能な特例を活用することが重要です。「取得費加算の特例」や「3,000万円特別控除の特例」を利用することで、譲渡所得税を大幅に減額できる場合があります。ただし、これらの特例には適用条件があるため、事前に税理士などの専門家に相談し、計画的に進めることが必要です。
代償分割の税金
代償分割は、不動産を特定の相続人が単独で相続し、その代わりに他の相続人へ現金などの代償金を支払う方法です。この方法では、不動産の売却そのものは行われないため、譲渡所得税は発生しません。しかし、代償金を支払う側や受け取る側に別の税務上の影響が生じる可能性があります。
たとえば、代償金を支払う相続人が不動産を売却して代償金を調達する場合、その売却益に対して譲渡所得税が課税されます。また、代償金の額が不動産の相続評価額を大きく上回る場合、税務署から贈与とみなされるリスクがあるため、慎重な計算が必要です。一方、代償金を受け取る相続人は、相続財産の分割として受け取る場合、基本的に所得税の課税対象にはなりませんが、詳細は個々の状況によって異なります。
代償分割では、相続税や贈与税のトラブルを回避するために、遺産分割協議書を作成し、明確に条件を取り決めることが重要です。また、代償金の調達方法や納税義務を正しく把握するため、事前に税理士などの専門家に相談することをお勧めします。適切な手続きを踏むことで、代償分割をスムーズに進められます。
特例を活用して税金を節税しよう
最後に、相続した不動産を売却する際の節税のコツを紹介します。
上記のポイントに気をつけて、売却を成功させてください。
居住用財産の3,000万円控除
「居住用財産の3,000万円控除」は、不動産売却時に適用される代表的な節税特例です。自分が居住していた家やその敷地を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円まで控除されます。たとえば、売却益が3,000万円以下であれば、譲渡所得税をゼロにできる可能性があります。この特例は、売却時の税負担を大幅に軽減できるため、多くの人が利用しています。
適用を受けるには、いくつかの条件があります。売却する不動産が居住用であることが大前提で、賃貸に供していた場合や事業用として使っていた場合は対象外となります。また、親族間売買や、売却価格が相続時の評価額を著しく下回る場合も適用が難しくなる場合があります。
この特例を確実に活用するには、適用要件を満たしているかどうか事前に確認し、税理士などの専門家に相談することをお勧めします。確定申告で申請が必要なため、売却後に必要な書類をしっかりと整えておきましょう。
小規模宅地等の特例
「小規模宅地等の特例」は、相続時に宅地の評価額を大幅に減額できる節税措置です。被相続人が住んでいた土地や貸付事業に使われていた土地を相続する場合、最大80%の評価減を受けることができます。この特例を活用すると、相続税の負担を大幅に軽減できるため、相続人にとって非常に有益です。
適用条件として、土地の用途や面積、相続人の居住状況などが厳密に規定されています。たとえば、被相続人が亡くなる直前まで住んでいた土地であることや、相続人が相続後も一定期間その土地を利用し続けることなどが条件となります。また、適用面積にも制限があり、居住用の場合は最大330㎡が対象です。
この特例を利用するには、相続税申告時に申請が必要で、要件を満たしていない場合は適用されないため注意が必要です。特例の適用可否や条件を確実に満たすために、相続開始前から税理士に相談し、適切な対策を講じることをお勧めします。
相続空き家の3,000万円控除
「相続空き家の3,000万円控除」は、相続した空き家を売却する際に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。この特例は、空き家問題の解消を目的としており、相続した家屋を一定の条件下で売却した場合に適用されます。適用要件には、被相続人が亡くなる直前まで住んでいたこと、売却時点で空き家であること、家屋が1981年5月31日以前に建築されたものであることなどがあります。
また、この特例を利用するためには、売却前に耐震基準を満たす改修工事を行うか、更地として売却する必要があります。これにより、老朽化した建物の取り壊しや再利用が促進され、地域の安全性向上にも寄与します。ただし、賃貸用として利用していた物件や、相続開始後から売却までの期間が長すぎる場合は対象外となるため注意が必要です。
この特例を確実に活用するには、要件を満たしているかを確認し、売却計画をしっかり立てることが重要です。不動産業者や税理士に相談しながら進めることで、スムーズに適用を受けられ、税負担の軽減につながります。
長野県で不動産売却するなら「熊木住建」がおすすめ
| 項目 | 詳細 |
| 会社名 | イエステーション長野店(株式会社熊木住建) |
| 住所 | 長野市神明7 |
| 電話番号 | 熊木住建：026-285-0390 長野店：026-285-0132 |
| 公式サイト | https://www.nagano-fudousan-st.com/?utm_source=media&utm_medium=affiliate&utm_campaign=nagano-fudousan-st.com |
