相続不動産を3年以内に売却すると税金はどうなる？節税につながる特例や注意点も解説

相続した不動産を「できるだけ早く売却したほうがいいのでは？」と思う方も多いでしょう。実は、相続不動産には「3年以内に売却することで税金が軽減される特例」が存在します。

しかし、特例や控除には細かい条件があるため、正しい知識がないと適用できないケースもあるので注意が必要です。

本記事では、相続不動産の売却に関する特例制度や節税の仕組み、注意点、そして売却によるその他のメリットについて解説します。相続不動産の売却を検討している方は、将来の損を防ぐためにも、ぜひ最後までご覧ください。

相続不動産は3年以内に売却すると税金を軽減できる！

相続した不動産を売却する場合、「取得費加算の特例」や「3,000万円特別控除」などの制度を活用することで、譲渡所得税を軽減できる可能性があります。特に、相続発生から「3年以内の年末」までに売却すれば、支払った相続税を不動産の取得費に加算できる特例が適用されるため、課税対象となる利益を減らすことができます。

この期限を過ぎると適用できない制度もあるため、早期の売却判断と手続きが重要です。節税につながる制度を活用するには、売却のタイミングが非常に重要なポイントとなるでしょう。

税金を軽減できる主な理由は？

相続不動産の売却時に税金を軽減できる主な理由は、「取得費加算の特例」によって相続税を譲渡所得の計算上の取得費に加算できるからです。これにより、譲渡所得が圧縮され、その結果として課税額が少なくなります。

さらに、売却する物件が被相続人の居住用だった場合は、「3,000万円特別控除」も利用でき、課税対象額がさらに軽減されるケースがあります。

ただし、これらの制度には条件や期限が設けられており、両方を同時に適用できない点には注意が必要です。節税には制度の正しい理解と計画的な売却が不可欠です。

相続不動産を3年以内に売却する際の特例・控除

相続した不動産を3年以内に売却すると、税制上の特例や控除を活用でき、譲渡所得税の大幅な軽減につながる可能性があります。代表的な制度として「取得費加算の特例」と「3,000万円特別控除」があり、それぞれ適用条件や節税効果が異なります。

どちらの制度も、売却時の税負担を減らせるため、早期の売却を検討している方は内容を正しく理解しておくことが重要です。

• 取得費加算の特例
• 3,000万円特別控除

以下では、それぞれの制度の具体的な内容について詳しく解説します。

取得費加算の特例

譲渡所得を計算する際、本来は「売却価格−取得費−譲渡費用」で算出されますが、相続で得た不動産には購入時の記録が残っていないことも多く、取得費が不明だと税負担が重くなります。

取得費加算の特例を使えば、相続時に支払った相続税の一部を取得費に加算でき、譲渡所得が圧縮されて課税額を軽減することができます。相続税を実際に納付している場合に限り、活用できる節税手段として有効です。

支払った相続税の一部を取得費に加算できる

この特例では、相続税として支払った金額のうち、不動産の取得にかかった相続税分を取得費に上乗せできます。取得費が増えることで、譲渡所得が少なくなり、結果として課される所得税・住民税が軽減される仕組みです。

特に相続税の負担が重かったケースでは、節税効果が顕著になります。適正に申告することで、相続と売却の両方での納税負担を抑えることが可能です。

適用されるのは3年以内の年末まで

取得費加算の特例が適用されるのは、「相続開始のあった年の翌日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売却された場合に限られます。つまり、実質的には相続から最大で約4年弱の猶予がありますが、タイミングを逃すと特例が適用できなくなり、節税メリットが消滅します。

売却を検討しているなら、制度の期限を意識し、計画的な対応が求められるでしょう。

特例を使うには相続税の支払いが必要

取得費加算の特例を使うには、そもそも相続税を支払っていることが前提条件となります。相続税がかからない場合や基礎控除内で納税が発生していないケースでは、本特例は利用できません。

また、相続税の支払いがあったとしても、不動産の取得部分に対応する相続税額のみが加算対象となるため、他の財産にかかる相続税は取得費に含められません。正確な計算が必要です。

3,000万円特別控除

相続した不動産が被相続人の自宅（居住用財産）であり、一定の条件を満たせば、売却時の譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる制度です。これにより譲渡所得がゼロになるケースもあり、大きな節税効果が見込めます。

ただし、この制度は取得費加算の特例と併用できないため、どちらを使うべきか慎重な判断が必要です。条件次第では、控除額の大きい3,000万円特別控除の方が有利になることもあります。

居住用不動産にしか使えない制度

この控除制度は、被相続人が居住していた自宅に限って適用されます。たとえば、被相続人が住んでいた住宅を相続し、一定期間内に売却する場合に限り適用可能です。

空き家になってから売却したとしても、住んでいた実績や売却時の状況が条件に合えば控除が使える可能性があります。ただし、賃貸や事業用として使われていた不動産は対象外となりますので、注意が必要です。

取得費加算とは併用できない

3,000万円特別控除と取得費加算の特例は、同一の譲渡において併用することができません。どちらか一方しか適用できないため、どちらを使った方が譲渡所得をより大きく減らせるかを比較検討する必要があります。

不動産の売却価格や取得費、支払った相続税額によって有利不利が変わるため、事前に専門家と相談することが最適な節税につながるでしょう。

使える制度はケースバイケースで変わる

同じ相続不動産の売却でも、相続人の人数や支払った相続税の額、対象不動産の性質によって、利用できる特例や控除の内容は変わります。

また、利用には確定申告が必須であり、必要書類の準備も欠かせません。節税効果を最大限に引き出すには、制度を正確に理解し、自身の状況に合った制度を選択することが大切です。無理な適用や誤解による申告ミスにも注意しましょう。

節税以外で相続不動産を3年以内に売却するメリット

相続不動産を早めに売却することは、税制上のメリットだけではありません。不動産を保有し続けることで発生する管理負担や相続人間の意見対立、そして将来的な資産価値の変動といったリスクを回避する上でも、早期売却には多くの実用的なメリットがあります。

• 不動産の管理負担を早期に解消できる
• 相続人同士のトラブルを防げる
• 市場価格が下がるリスクを避けられる

以下で、それぞれのメリットについて具体的に解説します。

不動産の管理負担を早期に解消できる

相続した不動産を保有すると、建物の修繕、草木の手入れ、防犯対策など、維持管理に時間と費用がかかります。さらに、空き家であっても固定資産税が発生し、誰が管理するのかを巡って負担の偏りや不満が生じやすいのが実情です。

特に遠方に住んでいる相続人にとっては、管理の手間が大きな負担となるため、早期売却によってその負担を解消できます。不動産を活用する予定がない場合は、放置せず売却を選択することが有効です。

相続人同士のトラブルを防げる

不動産の共有は、相続人の間で意見が一致しない限り、売却や賃貸などの意思決定が難しくなります。誰が住むのか、いつ売却するのか、売却代金をどう分けるかなど、些細なことでも対立に発展しがちです。

早期に売却して現金化すれば、相続人それぞれが納得しやすく、感情的なもつれを回避できます。財産を明確に分けられることで、公平性が保たれ、トラブルの未然防止に大きく貢献します。

市場価格が下がるリスクを避けられる

不動産は地域や経済の影響を受ける資産であり、将来的に価値が下がる可能性もあります。特に人口減少が進む地方では、不動産のニーズが減少し、売却が難しくなることも。築年数が経過すれば建物の評価も下がり、買い手からの印象も悪くなるリスクがあります。

売却を後回しにせず、市場が安定しているタイミングで早めに動くことで、適正価格で売れるチャンスを逃さずに済みます。

相続不動産を3年以内に売却する際の注意点

相続不動産の早期売却には多くのメリットがありますが、事前に確認しておくべき注意点も存在します。特に節税特例の適用条件や登記の有無、制度の併用可否など、制度理解が不十分なままだと後々トラブルにつながる恐れがあります。

• 相続登記が完了していないと売却できない
• 節税制度の適用には条件がある
• 複数の制度を併用できない場合がある

それぞれの注意点を確認して、スムーズな売却と節税を両立させましょう。

相続登記が完了していないと売却できない

相続不動産を売却するには、まず法務局で「相続登記」を完了させて、名義を被相続人から相続人へ変更する必要があります。登記が済んでいないと、そもそも売主としての権利を主張できず、契約を進めることができません。

また、名義人が複数人いる場合には共有者全員で登記を済ませる必要があるため、準備に時間がかかることもあります。売却を予定している場合は、まず登記の確認と手続きから始めることが重要です。

節税制度の適用には条件がある

取得費加算の特例や3,000万円特別控除など、売却時に使える節税制度は多くありますが、いずれも適用には細かな条件があります。たとえば、取得費加算の特例は相続税を支払っていることが前提であり、3,000万円特別控除は被相続人の居住用であることが必須条件です。

条件を満たさないまま申告すると否認されることもあるため、制度ごとの対象範囲と要件を事前に確認しておく必要があります。

複数の制度を併用できない場合がある

相続不動産の売却では、複数の節税制度を組み合わせて使えるケースもありますが、「取得費加算の特例」と「3,000万円特別控除」は併用できません。どちらの制度がより節税につながるかは、相続税の支払い額や売却金額、取得費によって異なります。

制度の選択を誤ると、損をしてしまう可能性もあるため、税理士や不動産の専門家と相談しながら、最適な組み合わせを見極めることが大切です。

相続不動産の売却は信頼できる不動産会社選びが重要！

相続不動産を売却する際には、法律・税金・感情面といった複雑な問題が絡むため、適切なアドバイスを得ることが非常に重要です。中でも、信頼できる不動産会社のサポートがあるかどうかで、手続きのスムーズさや売却価格、さらには家族間のトラブル回避にも大きな差が生まれます。

以下の3つのポイントを押さえた不動産会社選びが、後悔しない売却のカギを握ります。

・相続不動産に関する専門知識と実績がある
・税理士や司法書士など専門家と連携できる体制
・地域の相場や売却事例に精通している

相続不動産の売却は、一般的な不動産取引とは異なる点が多く、専門性が求められます。たとえば、相続登記の完了状況や共有名義の処理、相続税評価の知識がなければ、適切な査定や売却計画を立てることは困難です。

そのため、相続不動産に関する豊富な経験を持つ会社に相談することで、税制優遇の活用や手続きの代行など、きめ細かなサポートを受けることが可能になります。信頼できる不動産会社は、ただ売るだけでなく、遺族にとって最善の選択肢を一緒に考えてくれるパートナーとなるでしょう。

長野市の相続不動産に強い不動産会社3選

相続した不動産をどう扱うべきか悩んでいる方は少なくありません。相続には税金や法律、管理の問題が複雑に絡むため、地元の実情に詳しい不動産会社の支援を受けることが不可欠です。

ここでは、長野市において相続不動産の取り扱いに定評のある3社を紹介します。

• イエステーション長野店
• 東邦商事株式会社
• Be-style（ビースタイル）

各社の特徴と対応力を以下で詳しく解説します。

イエステーション長野店

イエステーション長野店は、長野市を中心に北信地域をカバーし、相続不動産の売却・活用に関する相談に幅広く対応している不動産会社です。

イエステーション長野店の強みは、エリアごとの成約単価や坪単価といったリアルなデータをWebサイトで公開しており、資産の現状把握がしやすい点です。相続後の不動産をどのように扱うべきか判断に迷っている方にも、価格査定から売却プランの提案まで一貫した支援が可能です。

また、登録会員限定で非公開物件情報の提供もあり、買主側のネットワークも充実しています。丁寧な接客と地域密着型の提案力で、初めての相続相談にも安心して利用できる会社としておすすめです。

東邦商事株式会社

創業60年以上の歴史を持つ東邦商事株式会社は、長野県内で数多くの不動産取引実績を積み上げてきた老舗企業です。

長野・松本・上田に拠点を構え、相続不動産の売却や資産活用、査定などの相談にも強みを発揮しています。特に『オンライン無料査定』や建物状況調査（住宅診断）など、現状の資産状態を正確に把握できるサービスを提供している点は安心感につながります。

また、自社で開発・販売する分譲地の実績も豊富で、土地の価値や活用の選択肢について具体的な提案が受けられます。相続後の空き家や土地活用に悩んでいる方にとって、法務や税務を含めた総合的なサポートが得られる点が魅力です。

Be-style

Be-style（ビースタイル）は、長野市・諏訪市に拠点を持ち、主に中古住宅の買取・再生を行う不動産会社です。

相続によって取得した古家や空き家を、リフォーム前提で直接買取するスタイルを採用しており、仲介手数料不要・瑕疵担保責任なし・最短7営業日での現金化といったメリットを提供しています。売却の煩雑さを避けたい方や、手間をかけずに現金化を急ぎたい方には非常に適した選択肢です。

また、公式サイトでは買取の流れや対応エリアについても明示されており、初めてでも安心して利用できる工夫がされています。手間なくスピーディーに相続不動産を整理したい方には特におすすめの会社です。

まとめ

本記事では、相続不動産を3年以内に売却することで得られる税制上の特例や控除、その他のメリットや注意点について解説しました。

相続から「3年以内の年末まで」に売却すれば「取得費加算の特例」などが適用され、譲渡所得税を大きく軽減できる可能性があります。また、「3,000万円特別控除」などの制度を正しく選べば、さらに節税につながります。ただし、これらの制度には細かな条件や適用期限があるため、誤解のない理解と早めの対応が重要です。

また、節税以外にも管理負担の軽減や相続人間のトラブル回避、市場価格の下落リスクを避けるなどの実用的なメリットがあります。

不動産の売却を成功させるには、制度に詳しい専門家や地域に強い不動産会社のサポートが欠かせません。状況に合った選択を行うためにも、早めの相談と準備を心がけましょう。