相続不動産における共同名義を徹底解説！トラブル例や解消する方法も紹介

相続した不動産が「共同名義」になっていて、どうすればよいのか困っている方も多いのではないでしょうか。

「そもそも共同名義ってなに？」
「他の相続人と話が進まない」

などといった悩みは、決して珍しいことではありません。共同名義の相続不動産は、名義人全員の合意が必要となる場面が多く、トラブルの火種にもなりやすいのが実情です。

本記事では、相続不動産における共同名義の基本や、起こりやすいトラブル、解消方法について解説します。さらに、名義の整理が遅れるリスクや、相談先として頼れる不動産会社も紹介しています。

相続不動産の放置は将来的な負担にもつながります。早めの対応で安心を手に入れましょう。

相続不動産における共同名義とは？

相続不動産における共同名義とは、1つの不動産を複数の相続人が共有持分として相続する状態のことを指します。つまり、不動産の所有権が1人ではなく、2人以上の相続人で分け合われている状態です。

たとえば、親が亡くなり、相続人である兄弟3人で遺産分割協議がまとまらないまま相続登記をした場合、3人それぞれが「持分3分の1」として共有者になります。このとき、各人が不動産全体の一部を持っていることになり、登記簿にも「共有」として記載されます。

このような共同名義は、遺産の公平な分配という点では一見合理的に見えるかもしれませんが、売却やリフォームといった活用には共有者全員の同意が必要になるため、後々の手続きが非常に煩雑になるリスクを含んでいるので注意が必要です。

そのため、相続後はできるだけ早めに名義の整理を行うことが望ましいとされています。

相続した不動産が共同名義になるケースは？

相続した不動産が共同名義になる背景には、さまざまな事情があります。法定相続分に従った相続登記や、遺産分割協議の不調、あるいは被相続人の遺言の内容など、状況によって原因は異なります。

ここでは、相続不動産が共同名義になる代表的なケースを見ていきましょう。

• 遺産分割協議がまとまらないまま相続登記された
• 遺産分割協議であえて共有にすることを合意した場合
• 被相続人が遺言で共有を指定していた場合

それぞれのパターンは、名義整理の方法や今後の対応にも大きく関わるため、正しく理解しておくことが重要です。

遺産分割協議がまとまらないまま相続登記された

遺産分割協議が成立しないまま、法定相続分に基づいて相続登記が行われた場合、不動産は相続人全員の共同名義になります。このケースでは、協議が未了であるため、持分割合に応じて各相続人の名義が登記されます。

協議がまとまるまでは単独名義への変更や売却などはできず、不動産の処分には共有者全員の同意が必要です。この状態が長引くと、不動産の活用が制限され、管理や維持費の負担などでトラブルになる可能性もあるため、早期の協議再開と解決が望まれます。

遺産分割協議であえて共有にすることを合意した場合

相続人全員が話し合いのうえ、意図的に共有状態とすることに合意した場合も、不動産は共同名義となります。この選択は、一時的に売却を保留したいときや、利用目的が定まっていない場合に取られることがあります。

ただし、共有名義は時間の経過とともにトラブルを招きやすく、将来的な処分や管理において不自由が生じるリスクがあります。そのため、共有のまま維持する場合は、管理方法や将来の活用についても具体的に取り決めておくことが大切です。

被相続人が遺言で共有を指定していた場合

被相続人が遺言書で不動産を特定の相続人同士で共有にするよう明記していた場合、その内容に従って相続登記が行われ、共同名義となります。このようなケースでは、相続人全員がその意思を尊重し、共有を受け入れる必要があります。

ただし、共有者間で意見が分かれると、不動産の活用が滞る恐れもあるため、共有のまま相続する場合には、実際の管理体制や将来的な対応についても明確にしておくことが重要です。遺言の内容を正確に理解し、慎重に対応しましょう。

共同名義の相続不動産で起こりやすいトラブルと回避法

相続によって不動産が共同名義になると、複数人での所有となるため、各相続人の意見や事情が異なることでトラブルが生じやすくなります。

ここでは、実際に起こりやすい代表的な問題を紹介し、それぞれの事例ごとに基本的な対応方法もあわせて解説します。

• 売却や活用に共有者全員の同意が必要
• 維持費や固定資産税の負担で揉める
• 共有者が亡くなり、権利関係が複雑になる

これらのトラブルは、早期の話し合いや事前のルール設定によって、未然に防ぐことが可能です。

売却や活用に共有者全員の同意が必要

共同名義の不動産では、売却・賃貸・建て替えなどの意思決定には共有者全員の同意が必要です。1人でも反対したり返答が遅れたりすると、手続きを進めることができず、物件の活用が凍結状態になる恐れがあります。

特に、共有者の一部が遠方に住んでいたり、連絡が取れない場合は実務的にも大きな支障が出るので注意が必要です。

回避法
トラブルを防ぐには、遺産分割時にできる限り単独名義にまとめるのが望ましい方法です。すでに共同名義になっている場合は、早期に共有者間で活用方針を合意し、必要であれば弁護士を通じた調整を行うのも効果的です。また、持分売買による名義整理も視野に入れましょう。

維持費や固定資産税の負担で揉める

固定資産税や修繕費などの維持費は、所有持分に応じて各共有者が負担すべきものです。しかし実際には、一部の共有者が未払いになったり、負担割合や支払いのタイミングで意見が食い違い、金銭的なトラブルに発展することがあります。

特に不動産が空き家の場合、使っていない資産に対して支払うことへの不満が大きくなりがちです。

回避法
費用分担については、口約束ではなく、事前に書面で明確にルールを定めておくことが重要です。共有者間で管理責任者を決め、支払いスケジュールも共有することで、負担の透明性を高められます。将来的にトラブルが懸念される場合は、売却や共有解消を早めに検討することも有効です。

共有者が亡くなり、権利関係が複雑になる

共有者の1人が亡くなると、その持ち分はさらにその相続人たちに分散されるため、共有者が増加し、権利関係が複雑になります。たとえば、1人の持ち分がその子ども3人に引き継がれれば、当初3人だった共有者が一気に5人以上に増えるケースも。

この結果、意思決定がさらに困難になり、売却や修繕の合意形成に支障が出ます。

回避法
こうした事態を避けるには、生前または早い段階で共有者の持ち分を整理し、可能な限り単独名義化を進めておくことが重要です。持ち分の譲渡や買い取り、または遺言による名義指定なども有効です。共有者の高齢化が進んでいる場合は、早めに家族全体で相続や名義整理について話し合う機会を設けましょう。

相続不動産を共同名義のままにするメリット・デメリット

メリット	デメリット
・各相続人が平等に権利を持てる ・一括売却を避けられ、持ち分に応じて柔軟な活用が可能 ・相続人間で将来の資産活用を相談しながら進められる	・売却や賃貸などには全員の同意が必要 ・維持費や固定資産税の分担でトラブルが起きやすい ・時間の経過で権利関係が複雑化しやすい

相続した不動産を共同名義のままにすることには、メリットとデメリットの両面があります。メリットとしては、まず各相続人が公平に権利を持てるため、不動産を単独で取得した人だけが得をするという不満が出にくくなります。

また、一括で売却せずに済み、必要に応じて持ち分に応じた活用が可能となるため、資産の柔軟な運用にもつながるでしょう。

一方で、デメリットも少なくありません。売却や賃貸などの重要な決定には共有者全員の同意が必要で、1人でも反対すると手続きが進みません。さらに、維持費や固定資産税の分担で揉めるケースや、共有者の死去により相続が繰り返されることで、権利関係が複雑になるリスクもあります。

将来的なトラブルを避けるためにも、共有を続けるかどうかは慎重な判断が必要です。

相続不動産の共同名義を解消する主な方法

相続した不動産を共有名義のままにしておくと、売却や活用時にトラブルが生じることがあります。将来的な対立や手続きの煩雑さを避けるには、できるだけ早い段階で名義を整理することが望ましいです。

ここでは、共同名義を解消する主な3つの方法を紹介します。

• 共有者の持ち分を買い取って単独名義にする
• 不動産を売却し、現金を分割する
• 家庭裁判所に共有物分割請求をする

以下でそれぞれの方法について、詳しく解説します。

共有者の持ち分を買い取って単独名義にする

共同名義を解消する一般的な方法のひとつが、共有者の持ち分を他の相続人が買い取って単独名義にする方法です。たとえば、自分が不動産を利用し続けたい場合、他の共有者に対して持ち分の売却を依頼し、代金を支払うことで単独所有が可能になります。

この方法は共有者全員の合意が必要で、相場に基づいた適正価格での売買が原則です。話し合いで円満にまとまるケースが多い一方、価格や条件で折り合わない場合には交渉が長引く可能性もあります。

なお、贈与とみなされないよう、必ず契約書を交わすことが重要です。

不動産を売却し、現金を分割する

不動産を共有名義のまま保有し続けることに不安がある場合、売却して現金化し、持ち分割合に応じて現金を分配する方法も有効です。この方法は、不動産の利用予定がない、共有者間で管理に協力できないといった場合に選ばれやすく、比較的シンプルに権利関係を解消できます。

売却価格や分配方法についてあらかじめ協議し、全員が同意すればスムーズに進行可能です。ただし、不動産の相場や立地条件によっては希望額で売却できないこともあり、売却活動が長期化するケースもあります。

事前に査定を依頼し、現実的な計画を立てることが成功のカギとなるでしょう。

家庭裁判所に共有物分割請求をする

共有者同士で話し合いがまとまらない場合、最終的な手段として家庭裁判所に「共有物分割請求」の調停や訴訟を申し立てることができます。この制度は、共有者の一人でも申立てが可能で、裁判所の判断により共有物の売却や現物分割が決定されます。

たとえば、物理的に土地を分ける現物分割や、競売による金銭分配などが命じられるケースがあります。ただし、裁判手続きには時間と費用がかかり、関係性の悪化にもつながる恐れがあるため、できる限り話し合いによる解決が望まれます。どうしても協議が進まない場合の最終手段として検討しましょう。

共同名義の相続不動産は放置せず早めの整理が大切！

共同名義の不動産は、時間が経つほど関係者が増えたり権利関係が複雑化したりするため、放置することで大きなトラブルに発展するリスクがあります。

相続直後は対応を先延ばしにしがちですが、将来的な売却や活用、分割などをスムーズに進めるためには、早期の整理が極めて重要です。

以下に、放置を避けるべき理由と、整理の際に意識したいポイントをまとめました。

・関係者が増えることで合意形成が困難になる
・権利関係が複雑化し、法的手続きが煩雑になる
・売却や活用の機会を逃す恐れがある

放置された共同名義不動産では、相続が連鎖的に発生することで共有者が増え、名義の整理に膨大な時間と手間がかかります。また、誰が管理責任を負うか不明確になり、維持費や税金の滞納、建物の老朽化といったリスクも高まります。

さらに、共有者全員の同意がなければ売却もできないため、好条件で売るチャンスを失ってしまうケースもあります。こうした事態を避けるためにも、専門家に相談しながら早めに名義の整理や処分方法を検討することが大切です。

長野市の相続不動産に強い不動産会社3選

相続した土地や建物の活用・売却を考える際、地元に根ざした経験豊富な不動産会社に相談することが成功のカギとなります。長野市には、相続不動産の取り扱いに長けた企業が複数あり、法的手続きや税務面を含めた提案が可能です。

ここでは、相続不動産の対応に強い長野市の不動産会社を3社紹介します。

• イエステーション長野店
• 東邦商事株式会社
• Be-style

それぞれの会社の特徴を、以下で詳しく見ていきましょう。

イエステーション長野店

イエステーション長野店は、長野市を中心に北信地域を広くカバーし、相続不動産にも豊富な対応実績を持つ地域密着型の不動産会社です。

相続で取得した土地や中古住宅に関して、売却の相談から価格査定、活用提案までワンストップで支援。特に公式サイトでは、長野市や周辺地域のエリア別坪単価・成約単価を公開しており、資産価値の目安を把握しやすいのが特徴です。

また、会員限定で非公開物件の閲覧が可能なシステムもあり、購入希望者の層も広い点が売却を後押しします。相続不動産をどう扱うか迷っている方には、丁寧で地域に詳しいアドバイザーが在籍するイエステーション長野店への相談が安心です。

東邦商事株式会社

東邦商事株式会社は、長野・松本・上田に拠点を持ち、創業60年以上の歴史を誇る老舗不動産会社です。

相続不動産の取り扱いにも強く、売却・査定・活用の提案まで包括的にサポート可能。特に『無料オンライン査定』サービスや、建物状況調査（住宅診断）への対応など、売却に向けた事前準備をきめ細かくサポートする体制が整っています。

加えて、自社分譲地の企画・販売も行っているため、土地活用のノウハウも豊富。法務や税務の知識を伴うアドバイスも丁寧で、初めて相続不動産に直面する方でも安心して相談できます。

地域に根ざし、堅実な実績を持つ東邦商事は、長野市で信頼できるパートナーのひとつです。

Be-style

Be-style（ビースタイル）は、長野市と諏訪市に拠点を持ち、中古住宅の再生・買取に特化した不動産会社です。

相続により取得した築年数の古い家でも、そのままの状態でスピード買取が可能。仲介ではなく自社買取を行っているため『仲介手数料不要』『瑕疵担保責任なし』『最短7営業日で現金化』といった売主に有利な条件が揃っています。

公式サイトでは、買取の流れや対応可能な物件条件も明記されており、初めての方でも利用しやすい内容になっています。現状のままで不動産を手放したい方、早期の資産整理が必要な方には、柔軟でスピーディーな対応が強みのBe-styleが非常におすすめです。

まとめ

本記事では、相続不動産の共同名義に関する基本知識や発生しやすいトラブル、名義解消の方法について解説しました。

共同名義は一見公平に思えますが、売却や活用にすべての共有者の同意が必要なため、後々の手続きが複雑化しやすくなります。共有者の増加や意思疎通の難化など、将来の負担を避けるためには早期の名義整理が重要です。

単独名義化や現金化など、状況に合った対策を講じましょう。不安な場合は相続不動産に強い専門会社への相談がおすすめです。