売れない相続不動産はどうする？売れない特徴やリスク、対処法を徹底解説

相続によって得た不動産は、一見すると貴重な資産に思えるかもしれません。しかし現実には、「なかなか売れない」「管理が大変」「将来的にどうすればいいか分からない」といった悩みを抱えるケースが少なくありません。

特に、地方の空き家や築年数の古い建物、再建築不可の土地などは、売却が難航しやすく、「負動産」として所有者の大きな負担になる可能性もあります。

また、2024年4月の法改正により、相続登記の義務化がスタートし、相続不動産を「そのまま放置する」こともリスクになりました。売れない不動産を相続したまま何も対処しなければ、税金・管理コスト・トラブルのリスクが年々積み重なっていく恐れがあります。

本記事では、売れにくい相続不動産の特徴と、売却・対処のための実践的な方法を分かりやすく解説します。土地のみのケースと建物付きのケースに分けて、具体的な対処法をご紹介しますので、「このまま所有していて大丈夫なのか」と不安を感じている方は、ぜひ参考にしてください。

売れない相続不動産の特徴

相続した不動産を売却しようとしても、なかなか買い手が見つからないケースがあります。いわゆる「売れない不動産」にはいくつかの共通した特徴があり、放置しておくと固定資産税などの維持コストだけが発生し、相続人の負担になることもあります。

特に、地方や郊外では、需要の少ない立地や再建築不可、老朽化物件などが問題視されがちです。また、都市部でも建築や用途に制限がある土地は、利用価値が低く見なされてしまうことがあります。

こうした物件は早めに現状を見極め、専門家に相談しながら売却・活用の方向性を検討することが重要です。ここでは、売れにくい相続不動産の典型的な特徴を4つ紹介します。

• 交通不便な立地にある
• 再建築不可物件
• 老朽化した空き家付きの土地
• 建築制限や用途制限が厳しい

交通不便な立地にある

不動産の価値を大きく左右するのが立地条件です。特に最寄り駅から遠く、バスの本数も少ないなど交通の便が悪い場所にある物件は、居住用・投資用のいずれとしても買い手がつきにくい傾向があります。

周辺に商業施設や医療機関が少ないエリアも、生活利便性が低いため敬遠されがちです。こうした物件は価格を下げても売却が難航するケースが多く、長期にわたり売れ残る可能性があります。

早期の売却を目指すのであれば、地元の不動産会社や買取業者に相談し、適正な査定や活用方法を検討することが求められます。

再建築不可物件

「再建築不可」とは、現在ある建物を解体しても新たに建物を建てることが法律上できない土地のことを指します。主に接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接していること）を満たしていない土地に該当し、都市計画区域内では特に注意が必要です。

再建築ができない土地は、将来的な活用や建て替えができないため、購入希望者が著しく少なくなります。また、金融機関の住宅ローン審査が通りにくくなる点も、買い手の選択肢を狭める要因となります。

売却の難易度が高い場合は、隣接地の所有者に売却を打診するなどの方法も検討しましょう。

老朽化した空き家付きの土地

築年数が古く、長期間放置された空き家が建っている土地も、売れにくい不動産の典型例です。倒壊リスクや衛生問題、防犯上の懸念などが理由で、買い手が敬遠するケースが多く見られます。

また、建物の解体費用が必要になるため、土地価格にその費用が上乗せされ、結果的に割高に感じられることもあります。売却前に空き家を撤去し、更地にすることで購入希望者の選択肢を広げられる可能性がありますが、その分の費用負担がネックになることも。

市町村によっては空き家解体に対する補助金制度を設けているところもあるため、事前に調べておくとよいでしょう。

建築制限や用途制限が厳しい

都市計画や用途地域の規制により、建築制限や用途制限が厳しい土地も売れにくい傾向があります。たとえば「市街化調整区域」にある土地では、原則として住宅の建築が認められていません。

また、「第一種低層住居専用地域」では、建物の高さや容積率に厳しい制限が課せられており、自由な設計が難しいケースもあります。さらに、文化財保護区域や風致地区などでは景観保持の観点から建築に制限がかかることもあります。

これらの制限がある土地は、事前に自治体の都市計画課などに確認し、購入希望者に正確な情報を提供できるようにすることが大切です。

相続不動産を所有し続けるリスク

相続した不動産は、活用や売却をせずに所有し続けることで、さまざまなリスクが発生します。「とりあえずそのままにしておこう」と考える方も少なくありませんが、長期間放置することで税金や管理負担、資産価値の下落、さらには法的なトラブルに発展する可能性もあります。

特に空き家や利用予定のない土地を所有している場合、そのリスクは年々大きくなっていきます。2024年4月には相続登記が義務化されたことにより、法的な対応も必要になりました。

こうした背景を踏まえ、相続不動産を所有し続けることによる代表的な4つのリスクについて、具体的に解説していきます。将来的な負担やトラブルを回避するためにも、早めの対応と計画的な資産整理が重要です。

• 固定資産税や維持費が毎年発生する
• 管理リスクが高まる
• 資産価値の減少
• 相続登記義務化に伴う法的リスク

固定資産税や維持費が毎年発生する

相続した不動産を所有し続ける場合、たとえ使っていなくても固定資産税が毎年課されます。特に市街地の土地や広大な敷地を含む物件では、その負担が大きくなりがちです。

さらに建物がある場合には、老朽化を防ぐための修繕や草木の手入れ、防犯対策などの維持費も必要となります。これらの費用は、長年にわたり所有するほど累積的に家計を圧迫していく要因です。

また、空き家として放置された状態が続くと、自治体から特定空き家に指定され、固定資産税の優遇措置が解除されて税額が大幅に増加する場合もあります。使用予定がない不動産は、早めに活用・売却を検討することで、将来的な費用負担を回避できます。

管理リスクが高まる

不動産を放置して所有し続けると、管理不全によるリスクが高まります。たとえば空き家の場合、風雨による劣化や外壁の剥がれ、草木の繁茂、動物の侵入など、時間の経過とともに建物や周辺環境が悪化していきます。

さらに、倒壊の危険性がある状態で放置しておくと、第三者に損害を与えた場合に所有者として賠償責任を問われる可能性もあります。遠方に住んでいると定期的な見回りも難しく、近隣住民とのトラブルに発展することもあるため注意が必要です。

このような管理上のリスクを防ぐには、信頼できる管理会社に委託するか、早期の処分や利活用を考えることが現実的な選択肢となります。

資産価値の減少

不動産は立地や管理状況により、年々資産価値が変動します。とくに地方や人口減少エリアでは需要が低下し、放置しておくほど価値が下がる可能性があります。

老朽化が進んだ物件やインフラの整備が不十分な地域にある土地は、将来的に「負動産」と呼ばれるような売れにくい資産となるリスクもあります。

また、法令の改正や周辺環境の変化によって、建築制限が厳しくなり、自由な活用が難しくなるケースもあります。資産としての魅力が薄れてしまう前に、市場価格を調べ、売却や有効活用の選択肢を検討することが重要です。

資産を守るには「持ち続ける」だけでなく、「動かす」視点が求められます。

相続登記義務化に伴う法的リスク

2024年4月の法改正により、相続によって不動産を取得した場合、相続登記が義務化されました。これにより、相続が発生したことを知ってから3年以内に登記を行わなければ、10万円以下の過料が科される可能性があります。

これまでのように「手続きを後回しにする」という選択が法的に通用しなくなり、対応の遅れがペナルティに直結する時代となりました。また、登記が済んでいないと、売却や融資、名義変更などの手続きが一切できず、不動産の流動性が著しく下がります。

特に共有名義のまま放置されると、将来の相続人が増え続け、手続きがより複雑化する恐れもあります。早めに登記手続きを行い、リスクを未然に防ぐことが不可欠です。

【土地のみ】売れない相続不動産を売却する場合の対処法

建物がない「土地のみ」の相続不動産は、条件が整っていないと売却が難航するケースがあります。特に境界が曖昧なまま、価格だけを設定して売りに出しても、買い手はつきにくいのが現実です。

土地は建物以上に専門的な情報が求められ、購入希望者が慎重になる傾向があるため、事前準備がとても重要です。売れないと感じた場合には、境界確定測量やセットバックの検討、価格の見直し、地元に強い不動産会社への相談など、複数の対策を講じることで売却成功の可能性が高まります。

土地の状況を正確に把握し、適切な情報提供ができるようにしておくことが、信頼を得る第一歩です。以下では、売れない土地を売却するための具体的な対処法を4つご紹介します。

• 測量・境界確定を行う
• セットバックや隣地交渉を検討する
• 実勢価格を見直す
• 地元に強い不動産会社に相談する

測量・境界確定を行う

土地の売却において、最も重要とされるのが「境界の明確化」です。境界が不明確なまま売却を進めようとしても、買主は将来的なトラブルを懸念し、購入を控える傾向があります。

そのため、土地家屋調査士などに依頼して、測量および境界確定を行うことが推奨されます。隣地所有者との立ち会いや合意も必要になるため、手間はかかりますが、境界確定済みの土地は安心材料となり、買い手がつきやすくなります。

特に相続した古い土地では、過去に測量された形跡がないことも多く、早めの対応が肝心です。確定測量図があれば、価格交渉でも優位に立てることがあり、スムーズな売却につながります。

セットバックや隣地交渉を検討する

接道義務を満たしていない土地や、建築基準法上の道路に十分に接していない場合、再建築ができず「再建築不可物件」となることがあります。このような場合には、「セットバック（道路後退）」を行い、将来的な建築可能性を確保することが対策の一つです。

セットバックには敷地の一部を道路として提供する必要があり、面積や形状によっては有効宅地が減る可能性もあります。また、場合によっては隣地所有者と境界線や通行・使用について交渉を行い、状況を改善することも検討しましょう。

こうした準備を整えておくことで、買主にとっての懸念材料を減らし、購入意欲を高めることができます。

実勢価格を見直す

売れない原因が「価格設定」にあることも少なくありません。相続時の評価額や固定資産税評価額を参考に価格を決めた場合、実際の市場相場と大きく乖離していることがあります。

不動産は需要と供給によって価格が決まるため、売れない場合は「実勢価格（実際に取引されている価格）」に見直す必要があります。価格を下げることに抵抗があるかもしれませんが、長期間売れずに維持費や固定資産税を払い続けるよりも、現実的な価格で早期に売却した方が、結果的に経済的メリットが大きいこともあります。

複数の不動産会社に査定を依頼し、最新の相場を把握することが第一歩です。

地元に強い不動産会社に相談する

土地の売却を成功させるには、地域の事情に精通した不動産会社の協力が不可欠です。地元に強い会社は、そのエリアの土地需要や買主のニーズを熟知しており、適切な販売戦略を提案してくれます。

また、行政の開発計画や近隣相場、インフラの整備状況なども把握しているため、売却活動において非常に頼りになります。全国展開の大手不動産会社よりも、地域密着型の中小業者が有利に働くケースもあるため、複数の業者に相談し比較検討することをおすすめします。

土地の特性や売却目的を丁寧にヒアリングしてくれる会社を選ぶことで、納得のいく売却につながりやすくなります。

【土地付き建物】売れない相続不動産を売却する場合の対処法

建物付きの相続不動産は、建物の状態や築年数によっては売却が難しくなることがあります。特に老朽化が進んだ空き家は、倒壊リスクや修繕費用が懸念され、買い手から敬遠されやすい傾向があります。

しかし、対処方法を工夫すれば、売却の可能性は十分にあります。たとえば、建物を解体して更地にしたり、古民家として価値を再評価したり、買取専門の業者に相談することも選択肢の一つです。

建物の状況や地域特性を踏まえたうえで、適切な対応策を講じることで、売却のチャンスを広げることが可能になります。ここでは、土地付き建物の相続不動産を売却する際に検討すべき3つの対処法を詳しくご紹介します。

• 建物を解体して更地にして売却する
• 買取業者に相談する
• 古民家・リノベーション物件として売り出す

建物を解体して更地にして売却する

築年数が古く、老朽化が著しい建物がある場合は、思い切って解体して更地にすることで売却しやすくなる場合があります。特に、建物に価値がなく維持管理の負担が重い場合、更地にすることで土地本来の価値が際立ち、購入希望者の層が広がります。

ただし、解体費用は数十万円〜百万円単位と高額になるため、売却後の収支バランスをしっかり検討することが大切です。自治体によっては空き家解体に対する補助制度を設けているところもあり、費用負担を軽減できる可能性もあります。

周辺地域のニーズに合った土地活用を見越して更地にすることが、売却成功への近道となる場合があります。

買取業者に相談する

「どうしても売れない」「早く処分したい」といった場合は、不動産買取業者への相談も有効な手段です。買取業者は物件の状態にかかわらず買い取ってくれるため、老朽化した建物付きの不動産でも売却できる可能性があります。

一般的な仲介による売却とは異なり、広告活動や内見対応が不要で、契約から現金化までのスピードが早いのがメリットです。売却価格は市場価格より低くなる傾向がありますが、維持費やリスクを抱え続けるよりも、早期の現金化を優先したい場合には有効な選択肢といえるでしょう。

信頼できる複数の業者に査定を依頼し、比較検討したうえで決断することがポイントです。

古民家・リノベーション物件として売り出す

建物が古いからといって必ずしも解体が必要というわけではありません。近年では、古民家やレトロな建物をリノベーション目的で購入する層も増えています。

特に、田舎暮らしやセカンドハウス、宿泊施設としての活用を希望する買主にとっては、古い建物が逆に魅力になるケースもあります。売却前に建物の状態を把握し、再利用可能な構造かどうかを調査しておくとよいでしょう。

リノベーション前提で「古民家物件」として売り出すことで、通常の中古住宅とは異なる販路や顧客層にアプローチできる可能性が広がります。物件の特徴を活かした売り出し方で、付加価値を見出すことが重要です。

売れない相続不動産の売却以外の処分方法

相続した不動産がなかなか売れない場合、売却以外の手段で手放すことも検討する価値があります。特に、老朽化や立地条件の悪さなどから市場での需要がない場合、放置していても固定資産税や管理リスクなどの負担が積み重なるばかりです。

近年は、空き家問題の深刻化により、個人が不動産を手放す選択肢も増えてきています。隣地所有者への譲渡や、自治体・法人・NPOへの寄付といった方法のほか、法的に責任を回避するための相続放棄、国が土地を引き取る「相続土地国庫帰属制度」といった制度もあります。

それぞれに条件や手続きがありますが、活用できれば不要な不動産の負担を減らすことが可能です。以下で、代表的な4つの処分方法を解説します。

• 隣地所有者への譲渡
• 自治体・法人・NPOへの寄付
• 相続放棄
• 相続土地国庫帰属制度

隣地所有者への譲渡

売却が難しい土地でも、隣地の所有者にとっては価値のある場合があります。例えば、隣接地を買い増すことで敷地を広げられたり、再建築が可能になるなど、資産価値を高められる可能性があるためです。

こうした隣地への譲渡は、通常の不動産市場での販売よりもスムーズに進むことがあり、費用や手間を抑えつつ処分できるメリットがあります。実際に交渉を行う際は、不動産会社を通じて匿名で打診することも可能です。

無償譲渡であっても、固定資産税の負担から解放されるので、経済的にはプラスになるケースもあります。まずは隣地の所有者が誰かを法務局などで調査し、意向を確認することから始めましょう。

自治体・法人・NPOへの寄付

相続した不動産を、自治体や法人、NPOなどに寄付する方法もあります。ただし、どこにでも寄付できるわけではなく、寄付先が受け入れてくれるかどうかは物件の立地や状態、活用見込みなどによって大きく異なります。

たとえば自治体の場合、公共施設の建設予定地や防災目的での活用が見込まれる土地でなければ、受け入れを断られるケースも多くあります。

NPO法人では、福祉施設や地域活性化のプロジェクトに活用する目的で、空き家や土地を受け入れる事例も増えていますが、譲渡条件や活用方針の確認が必要です。寄付に伴う名義変更や税務処理には手続きが伴うため、事前に専門家へ相談することをおすすめします。

相続放棄

「どうしても使い道がなく、負担にしかならない」という場合には、相続放棄という選択肢もあります。相続放棄とは、相続開始を知ってから3か月以内に家庭裁判所へ申し立てることで、最初から相続人ではなかったことになる制度です。

これにより、不動産だけでなく借金やその他の財産の一切を引き継がないことが可能です。ただし、他の相続人が代わりに相続することになり、最終的に誰かが引き継ぐまで処分できない状態が続く場合もあります。

また、一度相続放棄をすると原則として撤回できません。放棄を検討する際は、不動産の価値やその他の遺産全体を把握したうえで、慎重な判断が必要です。弁護士や司法書士に相談するのも一つの手です。

相続土地国庫帰属制度

2023年4月に開始された「相続土地国庫帰属制度」は、一定の条件を満たした土地を国に引き取ってもらう新しい制度です。この制度を活用すれば、管理や税金の負担から解放される可能性があります。

ただし、すべての土地が対象ではなく、建物がある土地や境界が不明確な土地、土壌汚染の可能性がある土地などは対象外となる場合があります。また、申請には10年分の管理費相当額を納付する必要があるため、費用面も事前に確認しておくことが大切です。

手続きには法務局への申請と審査があり、結果が出るまでに数カ月かかることもあります。制度を正しく理解し、利用条件に合うかを見極めた上で活用を検討しましょう。

長野市で相続した不動産の売却に強い不動産会社3選

長野市で相続した不動産の売却を検討する際には、地域に強い不動産会社を選ぶことが大切です。地元の市場に精通し、相続特有の課題にも対応できる会社を選ぶことで、スムーズかつ適正価格での売却が期待できます。

ここでは、長野市で特に信頼されている不動産会社を3社紹介します。

• イエステーション長野店（株式会社熊木住建）
• 東邦商事株式会社
• Be-style（株式会社ビースタイル）

イエステーション長野店（株式会社熊木住建）

イエステーション長野店は、長野市を中心に不動産売買を手掛ける株式会社熊木住建が運営する店舗です。全国ネットワークを活かし、地域密着型のサービスを提供しています。

特に相続不動産の売却においては、専門的な知識と経験を有し、迅速かつ適切な対応が可能です。また、無料査定やオンライン相談にも対応しており、初めての方でも安心して相談できます。

東邦商事株式会社

東邦商事株式会社は、長野市で長年の実績を持つ不動産会社です。相続不動産の売却においても豊富な経験があり、地域の特性を熟知しています。

個別のニーズに応じた柔軟な対応が特徴で、売却後のアフターフォローも充実しています。信頼性と実績を重視する方におすすめの不動産会社です。

Be-style（株式会社ビースタイル）

Be-style（株式会社ビースタイル）は、長野市鶴賀に拠点を置く不動産会社で、中古住宅の再生事業を中心に活動しています。

相続不動産の売却においても、リノベーションや再生販売のノウハウを活かし、物件の価値を最大限に引き出す提案を行っています。長野駅から徒歩圏内とアクセスも良好で、地域密着型のサービスを提供しています。

まとめ

相続した不動産は、登記や税務手続き、名義変更など専門的な対応が求められるだけでなく、売却が難しいケースも多く存在します。特に交通の便が悪い土地や老朽化した空き家付きの物件、再建築不可の不動産などは、放置すれば固定資産税や管理リスクが積み重なり、資産価値も下がってしまいます。

こうした不動産は、測量・価格調整・解体・リノベーション販売などを通じて活用の道を探ることが重要です。また、売却以外にも隣地への譲渡、寄付、相続放棄、国庫帰属制度といった選択肢もあります。

処分に迷った際は、専門知識を持つ士業や不動産会社に相談し、信頼できるパートナーを選ぶことが成功への近道です。長野市で相続不動産を売却するなら、地域に強い不動産会社への相談が非常に有効です。