相続不動産の取得費に含まれるものや計算方法、特例を徹底解説

不動産を相続する場合、譲渡所得税に関する手続きが必須です。中でも取得費は、不動産を売却した際に譲渡所得を計算するための基礎となる金額であり、正確に把握していないと不要な税負担を招く可能性があります。

相続不動産の場合、被相続人の不動産購入価格や、関連する費用の記録が残っていないケースが多く、取得費が明確にできないことも珍しくありません。取得費は相続手続きにおいて欠かせない費用であるため、しっかりと仕組みを理解しておくべきでしょう。

この記事では、相続不動産の取得費に含まれるものや計算方法、特例について解説していきます。確定申告や節税に備えたい方は、ぜひ参考にしてみてください。

また、以下では長野市でおすすめの不動産売却の会社をまとめているので、参考にしてください。

相続不動産における取得費とは

取得費とは、被相続人が不動産を取得した際に支出した金額や、取得後にかかった必要経費などを指します。取得費は、譲渡所得を計算する際に必要となります。

譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡にかかる諸経費を差し引いて算出されるため、取得費が高いほど課税される所得は小さくなります。相続により不動産を取得した場合、以下のようなものが取得費の根拠資料となります。

• 購入当時の売買契約書
• 領収書
• 登記簿謄本

取得費が不明な場合、「概算取得費」として売却価格の5%を取得費とする方法もありますが、税負担が大きくなる可能性があるため注意が必要です。相続不動産を売却する予定がある場合、事前に取得費の把握と証拠資料を確認する必要があります。

取得費に含まれる費用

取得費に含まれる費用としては、以下のようなものがあります。

• 被相続人が購入・建築した際の代金
• 登記費用
• 仲介手数料
• 不動産取得税
• 印紙税

それぞれの費用について解説していきます。

被相続人が購入・建築した際の代金

相続した不動産の取得費には、被相続人がその不動産を購入または建築に支払った代金が含まれます。この代金は、売買契約書や建築請負契約書などに記載された金額が証拠資料として用いられます。

例えば、被相続人が土地を1,000万円で購入し、その後建物を2,000万円で建築した場合、取得費の基準額は合計3,000万円です。購入・建築費の証拠書類が残っていない場合には、取得費が不明として扱われ、概算取得費による計算が必要になるケースもあります。

登記費用

登記費用とは、不動産の所有権を移転する際に必要となる、登録免許税や司法書士などを指します。被相続人が不動産を購入した際、所有権移転登記や抵当権抹消登記などに伴い費用を支払っている場合、その金額は取得費に含めることが可能です。

また、相続登記にかかる費用は取得費には含まれませんが、被相続人による取得時の登記費用であれば、譲渡所得の計算において認められます。

仲介手数料

相続不動産の売却に際して発生する仲介手数料は、取得費には含まれませんが、譲渡所得の計算時に譲渡費用として控除が認められます。これは税務上、取得時の費用ではなく、売却のために要した支出と位置付けられるためです。

不動産会社を通じて売却した場合に発生する仲介手数料は、以下の計算式で算出できます。

仲介手数料=譲渡対価×3％＋6万円

この計算式で求められた金額を上限に、契約書や領収書により証明できれば、その全額を譲渡費用として扱うことが可能です。

これにより、売却益からの控除額が増え、課税対象となる譲渡所得が減少します。仲介手数料は取得費との混同を避け、正確に費用区分を把握することが重要です。

不動産取得税

不動産取得税は、土地や建物を取得した際に課される地方税で、相続によって不動産を取得した場合には課税されません。そのため、相続不動産に関しては、不動産取得税が取得費に含まれることは基本的にありません。

ただし、被相続人が生前に不動産を購入した際に支払った不動産取得税は、取得費として計上することが認められています。この場合、領収書や納税通知書など、支払額が確認できる資料が必要です。

印紙税

印紙税は、不動産の売買契約書を作成する際に課される税金です。被相続人が不動産を購入した際に支払った印紙税は、その不動産の取得に直接関連する支出として認められ、取得費に算入されます。印紙税の金額は、契約金額に応じて以下のように定められています。

売却金額	印紙税額	軽減税率
10万円超～50万円	400円	200円
50万円超～100万円	1,000円	500円
100万円超～500万円	2,000円	1,000円
500万円超～1,000万円	10,000円	5,000円
1,000万円超～5,000万円	20,000円	10,000円
5,000万円超～1億円	60,000円	30,000円

取得費に含めるには、購入当時の契約書に貼付された印紙や、領収書などの証拠資料が必要です。これらの記録が手元にあるか確認し、可能な限り保管しておくようにしましょう。

相続不動産の取得費の計算方法

相続した不動産の取得費は、被相続人が不動産を取得した際の購入代金や関連費用の合計が該当します。そのため、具体的な計算式があるわけではなく、取得費に含まれるものを合計することで、取得費になります。

取得費が不明な場合、概算取得費として売却価格の5%を取得費とする方法が適用されます。しかし、この方法では実際の取得費よりも低く見積もられる可能性があり、結果として譲渡所得税が増加することになるでしょう。

また、相続税の取得費加算の特例を活用することで、納付した相続税の一部を取得費に加算でき、譲渡所得税の負担を軽減することが可能です。取得費加算の特例については、後に詳しく解説していきます。

建物がある場合は減価償却費の計算が必要

相続した不動産に建物が含まれる場合、譲渡所得の計算においては減価償却費の計算が必要です。建物は時間の経過や使用により価値が減少するため、取得費から減価償却費相当額を差し引く必要があります。具体的な計算方法は、以下の通りです。

減価償却費=建物の取得価額×90%×償却率×所有期間

なお、減価償却費の累計額が取得価額の95%を超える場合、その限度額までしか控除できません。これにより、最低でも取得価額の5%は取得費として残ります。

購入価格が不明な場合の対処法

古い家だと、購入価格の記録が残っておらず、いくらで購入されたのか分からないこともあるはずです。購入価格が不明な場合は、以下の対処法が有効です。

• 概算取得費（売却価格の5％）を適用する
• 参考資料をもとに実額の取得費を推定する
• 取得費加算の特例を活用する

それぞれの対処法について解説していきます。

概算取得費（売却価格の5％）を適用する

概算取得費とは、売却価格の5％を取得費とみなして、譲渡所得を計算する特例的な対応です。この特例は不動産の購入価格が不明な場合に限り適用され、国税庁も許可しています。

例えば売却価格が3,000万円の場合、取得費は150万円とされます。概算取得費によって、取得費をまったく証明できない場合に比べて、少なくとも税務上の合理的な処理が可能です。

ただし、実際の取得費が売却価格の5％を上回る場合でも、証拠がないと認められないため、税負担が過大になる可能性があります。概算取得費はあくまで例外的な措置であるため、安易に選ぶべきではないことを覚えておきましょう。

参考資料をもとに実額の取得費を推定する

相続不動産の購入価格が不明な場合でも、参考資料をもとに実額の取得費を推定することが可能です。参考資料としては、以下の書類が有効です。

• 被相続人の通帳の出入金記録
• 住宅ローンの返済履歴
• 不動産取得時の契約書類の写し
• 固定資産税評価額の過去データ

これらの資料から、不動産の取得時期や地域相場に照らして、おおよその取得価額を推定できます。また、当時の地価公示価格や不動産鑑定評価書を参考にする方法もあります。

これらの推定により得られた取得費は、税務署への説明責任が発生するため、根拠資料を整理・保管し、第三者の意見や専門家の助言を得ることが望まれます。

取得費加算の特例を活用する

相続した不動産の取得費が不明な場合、取得費加算の特例が活用できます。相続税の申告期限の翌日から3年以内に相続財産を譲渡した場合、納付した相続税の一部を取得費に加算できます。

これにより、譲渡所得が減少し、所得税や住民税の負担が軽減されます。適用要件としては、以下のようなものがあります。

• 相続や遺贈により財産を取得している
• 相続税を納付している
• 続開始から3年10か月以内にその財産を譲渡する

ただし、譲渡益を超える部分は加算できません。この特例を適用することで、取得費が不明な場合でも譲渡所得税の軽減が可能となります。

相続不動産で活用できる特例一覧

相続不動産の手続きにおいては、以下の特例が利用可能です。

• 居住用財産の3,000万円特別控除
• 空き家に係る譲渡所得の特別控除
• 長期譲渡所得の軽減税率

それぞれの特例について解説していきます。

居住用財産の3,000万円特別控除

相続した不動産の売却時に、居住用財産の3,000万円特別控除が利用できます。被相続人が居住していた家屋やその敷地を相続し、一定の要件を満たす場合に適用されます。主な要件としては、以下の通りです。

• 相続開始の直前に被相続人がその家屋に居住していた
• 譲渡が相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに行われる
• 譲渡価額が1億円以下である
• 譲渡時に家屋が耐震基準を満たしている

この特例を適用することで、最大で3,000万円の控除が受けられ、譲渡所得税の負担を大幅に軽減することが可能です。ただし、適用には確定申告が必要であり、必要書類の準備や要件の確認が求められます。

空き家に係る譲渡所得の特別控除

空き家に係る譲渡所得の特別控除は、一定の条件を満たす場合に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。相続人が3人以上いる場合は、控除額が2,000万円に制限されます。

適用対象となるには、以下の条件を満たす必要があります。

• 被相続人が一人で居住していた家屋およびその敷地である
• 昭和56年5月31日以前に建築されていて区分所有建物でない
• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡される
• 譲渡価額が1億円以下である
• 相続から譲渡までの間に事業用・貸付用・居住用として使用されていない

建物を取り壊して土地のみを譲渡する場合や、耐震基準を満たすリフォームを行った後に譲渡する場合も、特例の適用対象となります。なお、被相続人が老人ホーム等に入所していた場合でも、一定の要件を満たせば適用可能です。

この特例を適用するには、確定申告時に「被相続人居住用家屋等確認書」などの必要書類を提出する必要があります。

長期譲渡所得の軽減税率

相続した不動産の所有期間が10年を超える居住用財産であれば、長期譲渡所得の軽減税率の特例を適用できます。軽減税率については、以下の通りです。

譲渡所得額	税率
6,000万円以下の部分	14.21％(所得税10.21％、住民税4％)
6,000万円を超える部分	20.315％(所得税15.315％、住民税5％)

軽減税率の特例が適用されるには、以下の条件を満たす必要があります。

• 譲渡する不動産が相続人自身の居住用である
• 居住をやめてから3年以内に売却される
• 譲渡した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えている
• 親族以外の第三者への譲渡である

なお、この軽減税率の特例は、居住用財産の3,000万円特別控除と併用することが可能です。譲渡所得から3,000万円を控除した後の金額に対して、軽減された税率が適用されるため、さらなる節税効果が期待できます。

相続不動産を売却する際の注意点

相続した不動産を売却する際は、以下の点に注意が必要です。

• 相続登記が完了していないと売却できない
• 共有名義の場合は相続人全員の同意が必要
• 特例の適用条件や併用の可否を確認する
• 譲渡益が出た場合は確定申告が必要

それぞれの注意点について解説していきます。

相続登記が完了していないと売却できない

相続した不動産を売却するには、相続登記を完了させる必要があります。相続登記とは、被相続人から相続人へ不動産の所有権を正式に移転する手続きであり、これを行わなければ売却はできません。

2024年4月1日からは、相続登記の申請が義務化され、相続を知った日から3年以内に手続きを行わなければ、10万円以下の過料が科されます。相続登記を怠ると、不動産が共有状態となり、他の相続人が持分を登記して売却するリスクもあるため、注意が必要です。

相続登記には、以下の書類を用意する必要があります。

• 被相続人の戸籍謄本
• 住民票の除票
• 相続人全員の戸籍謄本
• 住民票
• 遺産分割協議書
• 固定資産税評価証明書

相続登記の手続きは複雑であるため、司法書士に依頼することで、スムーズに進めることが可能です。

共有名義の場合は相続人全員の同意が必要

相続不動産が共有名義となっている場合、共有者全員の同意がなければ売却できません。一部の相続人が売却を検討していても、他の相続人が反対または返答しない限り、売却手続きを進めることは不可能です。

そのため、相続人の人数が多い場合や関係性が希薄な場合、意見の調整に時間がかかることがあります。無断で売却を進めた場合、法的トラブルに発展する恐れもあるため注意が必要です。

また、共有者の1人が認知症などにより判断能力がない場合には、成年後見制度を利用する必要があり、手続きがさらに複雑化します。

特例の適用条件や併用の可否を確認する

相続した不動産を売却する際には、特例の適用条件や併用の可否を確認することが重要です。特例には、それぞれ適用要件や併用制限が設けられており、誤った適用は税務上の問題を引き起こします。

例えば、「居住用財産の3,000万円特別控除」と「所有期間10年超の居住用財産の軽減税率の特例」は併用が可能です。しかし、「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例」と「空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除」は併用できません。

特例の適用条件や併用の可否は複雑であり、個別の状況によって異なる場合もあります。相続不動産の売却を検討する際は、税理士などの専門家に相談し、適切な特例の適用を確認するようにしましょう。

譲渡益が出た場合は確定申告が必要

相続不動産の売却で譲渡所得が発生した場合には、確定申告が必要です。確定申告期間は、売却した年の翌年2月16日から3月15日までです。必要書類としては、以下のようなものがあります。

• 確定申告書B
• 確定申告書第三表（分離課税用）
• 譲渡所得の内訳書
• 売買契約書の写し
• 取得費や譲渡費用を証明する領収書
• 本人確認書類

特例や控除を適用する場合には、追加の書類提出が求められることがあります。確定申告を怠ると、延滞税や加算税が課される可能性があるため、適切な手続きを行うことが重要です。

長野市で相続した不動産の売却に強い不動産会社3選

長野市で相続不動産を売却する場合、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。ここでは、長野市で評判の高い不動産会社を3社紹介します。

• イエステーション長野店（株式会社熊木住建）
• 東邦商事株式会社
• Be-style（株式会社ビースタイル）

以下で詳しく解説します。

イエステーション長野店（株式会社熊木住建）

イエステーション長野店（株式会社熊木住建）は、1981年設立の地域密着型で、長年にわたり不動産売買や建築事業を手掛けています。

相続不動産の売却においては、司法書士事務所を併設しており、登記手続きや相続税対策など、法的な側面からもサポートが可能です。年間で400件以上の売却相談実績を持ち、長野市や千曲市を中心に豊富な経験を有しています。

イエステーション長野店の強みは、建築会社としてのノウハウを活かしたリフォーム提案や、買取による即現金化の対応など、多角的なサービスを提供している点です。

相続不動産の売却に関する複雑な手続きや不安を抱える方は、イエステーション長野店に相談してみてください。長野市近郊で不動産売却を検討する際は、熊木住建のイエステーション長野店もチェックしてみてください。

東邦商事株式会社

東邦商事株式会社は、創業から60年以上の歴史を持ち、地域に密着したサービスを提供しています。相続不動産の売却においては、豊富な実績と専門知識を活かし、顧客のニーズに応じた最適な提案を行っています 。

長野市内での売却実績が豊富であり、直近3年間で88件の売却を成功させています。また、経験豊富なスタッフが在籍しており、相続に関する手続きや税務相談にも対応可能です。

相続不動産の売却をスムーズに進めたい方にとって、東邦商事株式会社は依頼先として検討するべきでしょう。

Be-style（株式会社ビースタイル）

株式会社Be-Style（ビースタイル）は長野市大字鶴賀に本社を構え、長野県内全域で中古住宅の買取・再販事業を展開しています。

相続や住み替え、転勤など、期限内の現金化が求められるケースにおいて、迅速な対応と柔軟なサービスを提供しています。築年数が古く、リフォームが必要な物件であっても、そのままの状態で買取が可能です。

また、在籍スタッフは不動産業界での豊富な経験を持ち、相続に関する専門的な知識を有しています。相続登記や税務申告など、複雑な手続きに関するアドバイスも受けることが可能です。

まとめ

相続した不動産を売却において、譲渡所得税を正しく申告するには、取得費を算出する必要があります。取得費には、被相続人が不動産を購入した際の代金や各種手数料などが含まれ、建物がある場合には減価償却の計算も必要です。

万が一取得費が不明であっても、概算取得費や取得費加算の特例を活用することで、税負担の軽減が可能です。また、長期譲渡所得の軽減税率など相続不動産特有の特例も有効活用すべきでしょう。

とはいえ、相続関連の手続きは複雑であるため、不動産会社や税理士と連携しながら進めるのがおすすめです。確実に申告することを最優先するべきなので、不動産会社に相談してみましょう。