「マンションを売却したいけれど、何から始めればいいのか分からない…」
「マンションの売却はどうやってやるの？」
と悩んでいる方もいるでしょう。
マンション売却は、適切な価格設定やタイミング、不動産会社選びなど、成功のためには押さえておきたいポイントがいくつかあります。また、売却までの流れを理解し、スムーズに進めるための準備も欠かせません。
そこで本記事では、マンション売却を検討している方に向けて、売却の流れから具体的な手順、失敗しないためのコツまでを分かりやすく解説します。初心者の方でも安心して取り組める内容となっていますので、ぜひ参考にしてください。マンション売却を成功に導き、納得のいく取引を実現しましょう。
マンション売却の流れ
不動産売却は複雑な手続きが多数ありますが、基本的な流れを把握することでスムーズに進めることが可能です。
大きく分けて5つのステップがあります。
下記で詳しく説明していきます。
事前準備と売却価格の確認
マンション売却をスムーズに進めるためには、まず事前準備が欠かせません。
最初に、自分のマンションがどの程度の価格で売却できるのか、おおよその相場を確認します。周辺のマンションの取引価格や、不動産ポータルサイトに掲載されている物件情報を調べることで、相場感をつかむことができます。また、売却の目的や希望条件を明確にすることも重要です。
売却価格を決める際には、物件の状態や築年数、立地条件、間取りといった要素を総合的に考慮します。過大な価格設定をすると売却が長引く可能性があり、逆に安すぎると利益を損なうリスクがあります。
そのため、不動産会社の査定を参考にしつつ、現実的な価格設定を行いましょう。また、マンションの管理費や修繕積立金などの支出も確認しておくと、売却後の手続きをスムーズに進められます。
事前準備を丁寧に行うことで、マンション売却の流れを円滑にスタートさせることができるでしょう。
不動産会社選びと査定依頼
次に、不動産会社選びと査定依頼を行います。不動産会社は、売却活動をサポートしてくれる重要なパートナーです。まずは信頼できる複数の不動産会社に査定を依頼し、それぞれの査定額を比較します。査定額は物件の売却価格の目安となるため、依頼する会社を慎重に選ぶことが大切です。
不動産会社を選ぶ際は、査定額だけでなく、その会社の実績やサービス内容も確認しましょう。例えば、マンションの売却経験が豊富な会社や、広告活動に力を入れている会社を選ぶことで、売却がスムーズに進む可能性が高まります。また、担当者の対応力や信頼感も判断材料となります。不安や疑問を丁寧に解消してくれる担当者であれば、安心して売却活動を進められるでしょう。
査定依頼の際には、マンションの詳細情報を正確に伝えることがポイントです。情報が不足していると適切な査定ができないため、物件の資料や購入時の契約書類などを用意しておくとよいでしょう。
媒介契約の締結
査定結果や不動産会社の対応を比較し、売却活動を任せたい会社が決まったら、媒介契約を締結します。媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。
一般媒介契約は複数の不動産会社に依頼できる形式で、広範囲のアプローチが可能です。ただし、各社の取り組みが分散しやすい点に注意が必要です。
一方、専任媒介契約と専属専任媒介契約では1社に絞って依頼するため、不動産会社が積極的に売却活動を行いやすくなります。特に専属専任媒介契約では進捗報告義務が厳格で、売却状況を定期的に確認できるメリットがあります。
契約時には、手数料や契約期間、売却方法についてもしっかり確認しましょう。疑問点があれば、納得いくまで担当者に質問することが大切です。媒介契約の締結は、売却活動を本格的に開始する重要なステップとなります。
売却活動と内覧対応
媒介契約を結んだ後、不動産会社が売却活動を開始します。広告を出したり、不動産ポータルサイトに掲載したりして購入希望者を募ります。この段階では、マンションの魅力を最大限に伝えるために、不動産会社と連携して効果的なプロモーションを行うことが大切です。
購入希望者から内覧の申し込みがあった場合、売却の成功率を高めるためには内覧対応が非常に重要です。内覧前に部屋を掃除し、整然とした状態を保つことで、物件の印象が大きく変わります。また、明るい照明や空気の入れ替えを行い、快適な空間を演出することも効果的です。
内覧中は、不動産会社の担当者が購入希望者に物件の特徴やメリットを説明しますが、売主自身が対応する場合もあります。その際には、地域の利便性や住み心地など、物件以外の魅力を伝えると良いでしょう。内覧対応の丁寧さは、購入希望者の判断に直結します。
売買契約の締結と引き渡し
購入希望者が決まり、価格や条件の合意が取れたら、売買契約を締結します。この際、売主と買主の双方が合意した内容を契約書に明記し、重要事項説明が行われます。不動産会社の宅地建物取引士が説明を担当し、契約内容について詳しく解説しますので、疑問点があれば遠慮せず質問しましょう。契約書の内容に納得したら、双方が署名・押印を行います。
契約締結後、引き渡しまでに物件の管理をしっかり行うことが大切です。例えば、引き渡し前に修繕が必要な箇所がある場合は対応を済ませておきましょう。また、物件内の家具や荷物を片付け、買主がスムーズに入居できる状態を整えます。
引き渡し当日は、鍵の受け渡しや登記手続きが行われます。不動産会社や司法書士がサポートしてくれるため、必要な書類を事前に準備しておくと安心です。売買契約から引き渡しまでを丁寧に行うことで、売却が成功裏に完了します。
マンション売却にかかる費用
ここからはマンション売却にかかる費用を紹介します。
下記で詳しく説明していきます。
仲介手数料
マンション売却時に発生する費用の中で、仲介手数料は最も一般的なコストの一つです。この手数料は、不動産会社に売却活動を依頼する際の報酬であり、成功報酬型となっています。そのため、売却が成立した場合にのみ支払う必要があり、契約が成立しなかった場合には発生しません。
仲介手数料の上限額は、法律によって以下のように定められています。売却価格が400万円を超える場合は、「（売却価格 × 3％）+ 6万円＋消費税」が一般的な計算式です。例えば、3,000万円でマンションを売却した場合、仲介手数料は約105万円（消費税別）となります。これは、売却価格が高ければ高いほど、手数料も増える仕組みです。
この費用は売却活動における広告掲載や内覧対応、不動産会社との交渉など、多岐にわたるサポートへの対価となります。
ただし、仲介手数料の割引を提案する不動産会社もありますが、割引率が高すぎる場合はサービスの質が低下する可能性もあるため注意が必要です。仲介手数料は売却活動の成功に直結する費用であるため、不動産会社の実績やサービス内容を確認し、納得して契約を進めることが大切です。
税金
マンションを売却する際、さまざまな税金が発生します。
| 税金 | 目的 |
|---|---|
| 譲渡所得税 | 最も代表的なのが譲渡所得税です。譲渡所得税は、マンション売却による利益（譲渡所得）に対して課される税金で、所得税と住民税を合わせたものを指します。譲渡所得は、「売却価格 −（取得費＋譲渡費用）」で算出され、課税対象となる金額が確定します。 |
| 取得費 | 取得費とは、マンションを購入した際の価格や購入にかかった費用のことで、譲渡費用は仲介手数料や登記費用など、売却にかかった費用を指します。また、マンションの築年数が古い場合、減価償却を考慮して取得費を計算する必要があります。 |
さらに、売却後の利益に応じて課税される税率は、所有期間によって異なります。所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得として税率が高く、5年以上の場合は長期譲渡所得として税率が低くなります。また、相続や贈与で取得したマンションの売却には特別な計算方法が適用される場合があります。
節税対策として、「3,000万円の特別控除」や「取得費加算の特例」などの制度を活用することができます。これらの特例を適用するには一定の条件を満たす必要があるため、不動産会社や税理士に相談することで適切な手続きを進めることが重要です。税金の仕組みを理解し、計画的に売却を進めることで、コストを最小限に抑えることが可能です。
マンション売却の注意点
最後に、マンションを売却する際に注意すべきポイントを紹介します。
上記のポイントに気をつけて、マンション売却を成功させてください。
スケジュールに余裕を持つ
マンションを売却する際に失敗しないためには、綿密な計画と準備が不可欠です。マンションの売却は、最低でも3ヶ月ほどかかります。スケジュールを詰め込みすぎてしまうと、希望する売却価格で売却できなかったり、スムーズな引き渡しが行えない可能性もあります。
不動産売却において、適切な売却価格を設定することは非常に重要です。スケジュールに余裕がなく、十分な情報収集を行わずに価格を決定してしまうと、市場価格よりも高値になり、買い手が見つからず売却活動が長期化してしまう可能性があります。
さらに、価格を下げざるを得なくなり、損失を被ることも考えられます。
十分な時間をかけて準備することで、より良い条件での売却が可能です。さらに、自身の状況にあった売却方法を選ぶこともできるでしょう。
売り時を意識する
2つめは、売り時を意識することです。売り時を逃してしまうと、思わぬ損失を被ってしまう可能性があります。
不動産売却において2月〜3月は、新年度に向けて転勤や新生活を始める人が多いため、売却に最適な時期です。そのため、多くの購入希望者が現れ、不動産の需要が高まり、早く買い手が付く可能性が高いです。
さらに、新年度に向けて、予算を立て直す人が多いため、積極的に物件探しを行う傾向があります。そのため、強気の価格設定でも、買い手を見つけられる可能性が高くなります。
不動産売却は、経済情勢、ライフプラン、物件の状態などを総合的に判断して、適切なタイミングで売却することが重要です。
複数の不動産会社を比較検討する
不動産売却を成功させるためには、適切な価格で売却することが重要です。
そのためには、複数の不動産会社に査定を依頼することで、適切な売却価格の設定ができます。
複数の業者の買取査定を比較検討することで、より正確な売却価格の相場を知ることができるでしょう。
また、査定額だけでなく、サービス内容や対応なども比較検討することができるため、自分に合った会社を見つけることが可能です。信頼できる担当者を選ぶことは、スムーズな売却に繋がります。
2〜3社の不動産会社に査定をしてもらい、どの不動産会社が一番良いか比較検討することが大切です。
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