「戸建ての売却はどうするの？」
「戸建て売却を検討しているけれど、何から始めればいいのか分からない…」
戸建ての売却を検討している方で、このように考えている方も多いでしょう。
戸建てを売却するには、不動産市場や税金の知識、適切な売却手順など、初めての方には少しハードルが高いと感じることが多くあります。
さらに、不動産売却は大きな金額が動くからこそ、損したくないでしょう。
そこで本記事では、初心者の方でも安心して戸建てを売却できるように、必要な知識や具体的な手順をわかりやすく解説します。また、スムーズに進めるためのコツや注意点もご紹介するため、これから戸建て売却を始める方は、ぜひお役立てください。
戸建て売却の流れ
不動産売却は複雑な手続きが多数ありますが、基本的な流れを把握することでスムーズに進めることが可能です。
大きく分けて5つのステップがあります。
下記で詳しく説明していきます。
事前準備と売却価格の確認
スムーズな売却を進めるためには、事前の準備が非常に大切です。
戸建て売却を始める前に、まずは売却する理由を明確にしましょう。売却する理由を明確にすることで、売却活動の目標を定めることが可能です。
また、建物の構造、築年数、リフォーム歴、設備の状態などを把握することも大切です。必要であれば、リフォームを行い、物件の価値を高めることも検討しましょう。
また、戸建て売却を成功させるためには、適切な売却価格を設定することも非常に重要です。
価格設定を間違えてしまうと、売れ残ってしまう場合があります。適正価格で売却することで、早く買い手を見つけることができるでしょう。
しかし、査定額にばかり目がいき、実際の市場価格よりも高値で売り出してしまうケースがよく見られます。高すぎる価格設定では、買い手が見つからず、売却活動が長期化してしまいます。
周辺地域の売却価格を参考にして、適切な売却価格を設定することが大切です。
不動産会社選びと査定依頼
不動産売却を成功させるためには、信頼できる不動産会社を選ぶことが非常に重要です。不動産会社によって、売却活動の進め方やサポート体制が大きく異なり、売却価格や期間にも影響を与えます。
そこで、事前に会社の口コミや売却実績を調べておくことが大切です。過去に同種の物件をどれくらい売却しているか確認し、実績が豊富な会社を選びましょう。
また、不動産売却を成功させるためには、適切な価格で売却することが重要です。そのためには、複数の不動産会社に査定を依頼することで、適切な売却価格の設定ができます。
2〜3社の不動産会社に査定をしてもらい、どの不動産会社が最適か比較検討することが大切です。
慎重に比較検討し、信頼できるパートナーを選びましょう。
媒介契約の締結
不動産売却を不動産会社に依頼する際、必ず結ぶのが「媒介契約」です。この契約は、売主（あなた）と不動産会社との間で、不動産の売買契約が成立するまで、不動産会社が売却活動を行うことを約束する契約です。
媒介契約には、大きく分けて以下の3つの種類があります。
| 媒介契約の種類 | 詳細 |
|---|---|
| 専属専任媒介契約 | ・一つの不動産会社にのみ売却活動の委託をする契約です ・売主が自ら購入希望者を見つけても、その不動産会社を通じて売買契約を結ばなければなりません ・不動産会社は、1週間ごとに売却報告をする義務がある ・早く売却したい場合にお勧め |
| 専任媒介契約 | ・一つの不動産会社にのみ売却活動の委託をする契約ですが、売主が自ら購入希望者を見つけて直接売買契約を結ぶことができます ・不動産会社は、専属専任媒介契約ほどではありませんが、積極的に売却活動を行います ・自分で購入希望者を探す可能性がある場合にお勧め |
| 一般媒介契約 | ・複数の不動産会社に同時に売却活動を委託できる契約です ・売主が自ら購入希望者を見つけて直接売買契約を結ぶこともできます ・不動産会社は、他の会社と比べて売却活動が控えめになる場合があります ・複数の会社に見積もりを取って比較したい場合にお勧め |
どの契約を選ぶかは、売主の状況や希望によって異なります。
契約の種類によって、売主の権利や義務が異なりますので、しっかりと理解し、自分に合った契約を選びましょう。
売却活動と内覧対応
戸建ての売却活動は、物件を購入希望者にアピールする重要なプロセスです。
まず、不動産会社を通じて広告を出し、物件情報を広く発信します。広告は、不動産ポータルサイトやチラシ、店頭掲示など多様な方法があり、それぞれの特性を活かして効果的にアプローチします。また、魅力的な写真や詳細な情報を掲載することで、購入希望者の関心を引きやすくなります。
購入希望者から内覧の申し込みがあった場合、対応次第で成約に大きく影響します。内覧前には物件の掃除を徹底し、整理整頓された状態にしておくことが大切です。また、部屋を明るくし、風通しを良くするなど、物件の魅力を最大限に引き出す工夫も必要です。
内覧時には、購入希望者が自由に物件を見られるよう配慮することがポイントです。不動産会社の担当者に立ち会ってもらい、物件の特徴やメリットを的確に説明してもらうことで、購入者の理解を深められます。質問には誠実に答え、住み心地や地域の情報を共有することで、安心感を与えることができます。
売却活動と内覧対応を丁寧に行うことは、購入希望者に好印象を与え、成約に繋げる重要なステップです。
売買契約の締結と引き渡し
買主が決まったらいよいよ契約、引き渡しです。不動産売却において、売買契約の締結と引き渡しは、最も重要な段階です。
売買契約は、売主と買主が、売買物件、売買価格、引渡し時期などを具体的に定め、お互いにその内容を守ることを約束する契約です。
この段階では、売主と買主が合意した内容に基づき、所有権の移転や代金の支払いなどが行われます。
その後、売買契約に基づき、売主が買主に対して、売買物件の所有権を移転し、引き渡しが行われます。
戸建て売却でかかる費用と必要書類
ここからは戸建て売却でかかる費用と必要書類を紹介します。
下記で詳しく説明していきます。
売却時に発生する諸費用と税金
不動産売却にかかる費用は、主に下記の5つです。
| 費用の種類 | 詳細 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 不動産売却で最も大きな費用となるのが、仲介手数料です。仲介手数料は、売却価格が高額になるほど金額も大きくなります。少しでも安く抑えたいと考える方も多いでしょう。 仲介手数料とは、不動産会社が、売り主と買い主の間に入って売買契約を成立させる際に、その対価として受け取る手数料のことです。 仲介手数料の計算方法は、一般的に以下の通りです。 売買価格 × 3% + 6万円 + 消費税 ただし、不動産会社によって、多少の差がある場合があります。 |
| 譲渡所得税 | 譲渡所得税とは、不動産売却で得た利益に対してかかる税金のことです。不動産を売却する際には、必ずこの税金について理解しておく必要があります。 不動産を売却し、売却価格が購入価格を上回った場合、その差額が譲渡所得となります。この譲渡所得に対して課される税金が、譲渡所得税です。 譲渡所得税の計算は、以下の式で行います。 譲渡所得税額 = 譲渡所得 × 税率 譲渡所得: 売却価格 – 取得価格 – 必要経費 税率: 保有期間によって異なります。一般的に、長期保有（1年以上）の場合の方が税率が低くなります。 譲渡所得税は、翌年の確定申告で申告する必要があるため、注意しましょう。 |
| 登録免許税 | 不動産売却時に必ず発生するのが、登録免許税です。これは、不動産の名義変更登記を行う際に、国に支払う税金のことです。 不動産の所有権が移転する際に、その事実を公示するために行う手続きが登記手続き。この登記手続きを行う際に、国に支払う税金が登録免許税になります。 登録免許税の計算方法は、登録免許税の額は、課税標準額（一般的に固定資産税評価額）に、税率を乗じて計算されます。 不動産売買の場合、売主と買主のどちらかが支払うことになります。 |
| 印紙税 | 印紙税は契約書に課税される税金です。不動産売買契約書もその一つに含まれます。 印紙税の額は、契約書に記載された売買価格によって決まります。売買価格が高いほど、印紙税も高くなるため注意しましょう。 印紙税は原則として、契約書を作成する人が支払います。不動産売買の場合、売主と買主がそれぞれ契約書を1通ずつ作成することが一般的なため、両者がそれぞれ印紙税を負担することになります。 印紙税は、不動産売却手続きの中で比較的少額の費用ですが、必ず支払う必要がある税金です。売買価格に応じて税額が変わるため、事前に計算しておくことが大切です。 |
| 測量費用 | 土地の「測量」とは、面積などを正確に測ることです。 不動産売却において、必ずしも発生するとは限りませんが、測量費用が必要になるケースがあります。特に、土地の境界線が明確でない場合や、正確な面積を把握したい場合に測量が必要です。 |
このように不動産売却にはさまざまな費用が伴います。
準備しておくべき重要書類
不動産売却には、様々な書類が必要となります。それぞれの書類の役割や、目的なども詳しく見ていきましょう。
| 書類 | 目的 | 備考・注意事項 |
|---|---|---|
| 登記済権利証（権利証） | 不動産の名義人があなたであることを証明する書類です。不動産の所有権を証明する最も重要な書類の一つです。 | 登記済権利証は、登記識別情報に変更されている場合があります。 |
| 印鑑証明書 | 売買契約などの重要な契約を結ぶ際に、あなたが本人であることを証明する書類です。 | 契約日より3ヶ月以内に発行されたものが必要です。 |
| 住民票 | 売買契約などの重要な契約を結ぶ際に、あなたが本人であることを証明する書類です。 | 本人用の住民票と世帯全員の住民票が必要な場合があります。 |
| 固定資産税納税通知書 | 不動産の評価額や納税額を確認するための書類です。 | 固定資産税評価証明書と合わせて提出する場合もあります。 |
| 土地測量図 | 不動産の面積や形状を正確に表した図面です。境界線や接道状況などを確認するために必要です。 | |
| 建物図面 | 建物の構造や間取り、面積などを確認するための図面です。 | 建築確認済証と合わせて提出する場合もあります。 |
| 建築確認済証 | 建築物が建築基準法に適合していることを証明する書類です。 | |
| 管理規約（マンションの場合） | マンションの共有部分の管理方法や、住民の権利義務などを定めた規約です。 | 管理組合の規約や議事録なども必要になる場合があります。 |
上記は一般的な例であり、必要な書類は物件の種類や状況によって異なります。必ず、不動産会社の方や専門家に確認しましょう。
戸建て売却に失敗しないための注意点
ここからは、戸建て売却の注意点を紹介します。
上記のポイントを抑えて、不動産売却をスムーズに進めましょう。
媒介の種類によって成約率に差が出る
戸建てを売却する際、媒介契約の種類を選ぶことは成約率に大きな影響を与えます。
上記で紹介した通り、媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つの種類があり、それぞれ特徴が異なるため、売却目的や状況に応じた選択が重要です。
媒介契約を選ぶ際は、物件の特性や売却のスピード、売主の希望を考慮し、不動産会社としっかり相談することが大切です。
不動産会社の選定ミスを防ぎ、成約率を高めるためにも、契約前に会社の実績やサービス内容を十分に確認しましょう。
戸建て売却には時間がかかる
戸建てを売却する際、マンションなどの不動産に比べて売却期間が長くなることが多いです。
その理由は、購入希望者のニーズが地域や条件に左右されやすいこと、また市場に出回る物件数が多い場合、競争が激化するためです。特に、立地が都市部以外であったり、築年数が古い物件であったりする場合は、買い手を見つけるまでに数カ月から1年以上かかることも珍しくありません。
売却期間が長くなると、固定資産税や管理費などの維持コストが発生し続けるため、計画的に売却を進めることが重要です。そのためには、適正な価格設定や効果的な広告展開が必要となります。不動産会社と相談し、現状に合った価格を設定するとともに、内覧の準備を整えることで、購入希望者に良い印象を与えることが可能です。また、急いで売却したい場合は、買取業者に直接売却する方法を検討することも可能です。
戸建て売却には時間がかかる可能性を踏まえ、計画的に進めることが成功のカギです。市場動向を理解し、必要に応じて戦略を変更しましょう。
築年数ごとに売却方法が異なる
戸建てを売却する際は、築年数によって適切な売却方法が異なることを理解しておく必要があります。
新築に近い築浅物件の場合、比較的高値で売却できる可能性があります。購入希望者にとって新築同様の物件は魅力的であり、広告を効果的に活用することで短期間で売却できることもあります。一方で、築10年から20年の物件は、設備や外観に経年劣化が見られるため、価格設定やリフォームが売却成否を左右します。必要に応じてリフォームやハウスクリーニングを施すことで、買い手の印象を良くし、スムーズな売却が期待できるでしょう。
築30年以上の物件の場合、建物の価値が低く評価され、土地の価値が重視されることが多くなります。このようなケースでは、売却を検討する際に「更地での販売」も選択肢に入れるとよいでしょう。ただし、更地にする場合の解体費用や、固定資産税の増加についても事前に考慮が必要です。
築年数に応じた売却方法を選ぶことは、戸建て売却の成功に直結します。不動産会社と相談しながら、適切な戦略を立てることで、築年数にかかわらず効率的な売却を実現しましょう。
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| 住所 | 長野市神明7 |
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