住宅ローン返済中の家を売却したいと考えている方も多いのではないでしょうか。住宅ローンが残った状態でも売却は可能です。この記事では、住宅ローン中の家を売却する際の具体的な手順やポイントを解説します。
オーバーローンの場合の対処法や注意点まで、詳しく説明していきます。
また、以下では長野市でおすすめの不動産売却の会社をまとめているので、参考にしてください。
住宅ローン中の家を売却できるのか？
住宅ローン返済中でも、以下の条件を満たせば売却は可能です
- 住宅ローンを完済すること
- 不動産に設定されている抵当権の登記を抹消すること
住宅ローンが残っている場合でも、売却自体は可能です。ただし、住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。これは、抵当権が設定されている不動産は、その権利が抹消されるまで所有権の移転ができないためです。
売却代金でローンを返済し、抵当権を抹消するという流れが一般的です。金融機関との調整や必要な手続きについて、事前によく確認しておくことが重要です。また、売却時期や方法によっては、つなぎ融資などの資金調達方法も検討する必要があります。
住宅ローン中の家の具体的な売却手順
住宅ローン中の家を売却する際は、以下の手順で進めていきます：
住宅ローンが残っている家を売却する場合、通常の売却以上に慎重な準備と手順が必要となります。特に金融機関との調整や、ローン残債の確認、必要書類の準備など、計画的に進めることが重要です。また、売却時期や価格設定によっては、様々な選択肢を検討する必要があります。専門家のアドバイスを受けながら、確実に手続きを進めることがポイントとなります。
残債金額を確認する
まずは現在の住宅ローンの残債金額を正確に把握する必要があります。金融機関に残債照会を行い、具体的な金額を確認します。この際、繰上返済手数料の有無や、団体信用生命保険の解約手続きについても確認が重要です。
また、住宅ローンの返済履歴証明書も入手しておくと、売却時の手続きがスムーズに進みます。完済時に必要な費用についても、この段階で具体的な金額を把握しておくことをお勧めします。
金融機関への事前相談
売却を検討していることを金融機関に伝え、具体的な手続きの流れを確認します。金融機関によって必要書類や手続きが異なる場合があるため、事前に確認することが重要です。
特に、抵当権抹消に必要な書類や手続きの期間、費用について詳しく確認します。また、売却時の決済方法や、仮に一時的に資金が不足する場合のつなぎ融資などについても、この段階で相談しておくことが賢明です。
売却価格の設定とローンの比較
適切な売却価格を設定するため、複数の不動産会社に査定を依頼します。査定額と住宅ローンの残債を比較し、売却が現実的かどうかを判断します。売却価格から諸費用を差し引いた金額で、ローンの完済が可能か確認が必要です。
オーバーローンの可能性がある場合は、この段階で対策を検討することが重要です。市場価格の動向も考慮しながら、現実的な売却価格を設定します。
不動産会社の選定と依頼
信頼できる不動産会社を選び、具体的な売却活動を開始します。住宅ローン中の売却に精通している不動産会社を選ぶことが重要です。
売却活動の開始にあたっては、残債の状況や売却の緊急性なども伝え、適切なアドバイスを受けることが大切です。また、売却までの期間や手数料についても、明確に確認しておくことが必要です。
売却完了までの流れ
買主が決まったら、具体的な完済と引き渡しまでのスケジュールを立てます。金融機関との調整、決済日の設定、抵当権抹消の手続きなど、細かい段取りが必要です。
特に、ローン完済から抵当権抹消までの手続きは、書類の準備や手続きに時間がかかることもあるため、余裕を持ったスケジュール設定が重要です。また、引き渡しまでに必要な修繕や清掃なども計画的に進めていきます。
オーバーローンの家を売却する方法
オーバーローンの家の売却には、以下の方法があります。
オーバーローン状態での売却は、通常の売却方法では対応が難しい状況です。住宅ローンの残債が売却予定価格を上回るため、慎重な判断と計画が必要となります。また、金融機関との交渉や専門家への相談が重要になってきます。
家族の住居確保や、将来の返済計画なども考慮しながら、最適な方法を選択することが大切です。状況に応じて、以下の方法から選択することをお勧めします。
預貯金で一括返済で売却
売却金額だけではローンの返済が不足する場合、手持ちの預貯金で不足分を補う方法です。具体的には、売却代金に預貯金を上乗せしてローンを完済します。この方法は、確実に売却できる反面、まとまった資金が必要となります。
また、完済後の生活資金なども考慮して、計画的に進める必要があります。資金計画を立てる際には、諸経費や税金なども含めて検討することが重要です。
任意売却
ローンの返済が困難な場合に、金融機関と相談しながら進める売却方法です。通常の売却より売却価格は低くなりますが、競売を回避でき、また新しい住居の確保もスムーズに行えます。
金融機関との交渉が必要なため、弁護士などの専門家に相談しながら進めることをお勧めします。残債の一部が残る可能性もありますが、分割返済などの対応も可能な場合があります。
住み替えローン
現在の住宅ローンを新しい物件のローンに組み替える方法です。引っ越しを前提とした売却方法で、住宅金融支援機構などの制度を利用できます。
ただし、収入基準や年齢制限などの条件があるため、事前に詳しく確認する必要があります。新しい物件の購入と現在の物件の売却を同時に進めることになるため、慎重な計画が必要です。
住宅ローン中の家売却における注意点
住宅ローン中の家を売却する際は、以下の点に注意が必要です：
住宅ローン中の売却では、通常の売却以上に様々な確認事項があります。特に金融機関との取り決めや、費用面での計画が重要になってきます。また、税金面での特例を活用できる可能性もあるため、事前に専門家に相談することをお勧めします。これらの点を早めに確認し、計画的に進めることで、スムーズな売却が可能となります。
返済条件の確認
住宅ローンの返済条件を詳細に確認することが重要です。繰上返済の可否や手数料、期限前償還手数料の有無などを確認します。また、団体信用生命保険の解約条件や、金銭消費貸借契約書の内容も再度確認が必要です。
特に、返済条件によっては追加の費用が発生する場合もあるため、事前に金融機関に確認することが大切です。これらの条件を把握することで、より正確な資金計画を立てることができます。
売却にかかる諸費用の把握
売却時には様々な費用が発生します。仲介手数料、抵当権抹消費用、登記費用、引っ越し費用など、必要な費用を事前に把握しておく必要があります。
また、売却価格から諸費用を差し引いた実質的な手取り額を計算し、ローンの完済に十分な金額があるか確認することが重要です。予想外の費用が発生することも考慮して、余裕を持った資金計画を立てることをお勧めします。
税金特例を受けられるかどうか
住宅ローン中の家の売却では、様々な税金特例が適用できる可能性があります。譲渡所得の特別控除や、住宅ローン控除の残期間の取り扱いなど、確認すべき項目があります。
特に、居住用財産を売却する場合の3,000万円特別控除や、買い換え特例などが適用できるかどうかを、税理士に相談することをお勧めします。これらの特例を活用することで、税負担を軽減できる可能性があります。
長野県で不動産売却するなら熊木住建がおすすめ
| 項目 | 詳細 |
| 会社名 | イエステーション長野店(株式会社熊木住建) |
| 住所 | 長野市神明7 |
| 電話番号 | 熊木住建：026-285-0390 長野店：026-285-0132 |
| 公式サイト | https://www.nagano-fudousan-st.com/ |
